Сделки с жильём: подводные камни

У любой сделки с недвижимостью появляется масса нюансов, без учёта которых не обойтись. Отдельного внимания заслуживают сделки с жильем, но тщательная проверка документов и сведений, предоставляемых продавцами, должны снизить количество имеющихся рисков. Попробуем разобраться с этим вопросом.

Приобретаем жильё в строящемся доме

Продавцами таких объектов обычно выступает две категории граждан:

1. Непосредственно сами застройщики.
2. Инвесторы-посредники.

По сравнению со вторичным жильём, первичное, должно быть, дешевле, как гласит общее правило. Но при этом продавцы могут диктовать самые разные условия. Значит, и правовые последствия сделок отличаются друг от друга.

Заключение договора – один из самых важных этапов для тех, кто заключает сделки с жильем на первичном рынке. Определяющее значение имеет даже то, в какой форме используется этот документ.

Договор долевого участия относится к документам, которые максимально защищают права каждой из сторон. Правоотношения между сторонами в данном случае регулируются Федеральным Законом №214. Согласно этому закону, на каждого из участников возлагается серьёзная ответственность, но не каждый застройщик захочет взять на себя такие существенные обязательства. Тем более это касается тех, кто выступает в роли посредников.

Потому многие предпочитают использовать другие формы:

• предварительные;
• уступки прав требования;
• инвестирования.

И так далее.

Внимание! Договор не будет иметь юридической силы, даже если он фактически заключен и имеет соответствующее название, но не прошёл официальной процедуры регистрации.

Обычно данные о подобных соглашениях заносятся в специальные реестры. Лучше вообще не соглашаться сотрудничать с теми, кто предлагает другие формы сотрудничества, а не те, что указаны в самом Федеральном Законе.

Дополнительные важные параметры

Следует выделить еще ряд важных моментов сделок на первичном рынке:

1. У застройщика должна присутствовать вся необходимая документация, включая разрешения. Строительство или сдача объектов в эксплуатацию могут затянуться, даже если отсутствует всего одна бумажка. Из-за этого страдает и сделка купли продажи жилья (см. Сделки на рынке недвижимости – характеристика и особенности). Сначала надо удостовериться в оформлении соответствующих прав собственности на земельный участок. И в том, что компания вообще может заниматься деятельностью в той или иной сфере. Также рекомендуется изучить: технико-экономическое обоснование для проекта, финансовую и аудиторскую отчётность, учредительные документы.
2. Репутация компании не менее важна для потенциальных заказчиков. Главное – аккуратно относиться к доступным источникам информации. В интернете есть возможность использовать как правдивые, так и ложные сведения. Лучше доверять статистическим данным по той или иной компании.
3. Надо посмотреть, не было ли переуступок, связанных с основным правоустанавливающим документом. Сделка не будет до конца прозрачной, если в отношениях участвуют посредники. Чем больше переуступок прав по тому или иному объекту – тем больше вероятность появления проблем в дальнейшем.
4. Продавец обязательно должен предъявить документ, подтверждающий проведение оплаты. Обычно это функцию выполняют приходно-кассовые ордеры либо операционные чеки. Платёжное поручение будет доказательством для тех, кто пользуется безналичным расчётом. Если такие документы отсутствуют, то подтверждение своих позиций становится проблематичным, даже при обращении к судебной инстанции.

Покупка со вторичного рынка

Чаще всего в качестве продавцов для вторичного рынка выступают физические лица. Благодаря этому проще договориться о любых формальностях.

Работать не так сложно, как с крупными компаниями-застройщиками, которые диктуют свои условия достаточно жёстко. Но и в этом направлении имеются моменты, которые могут приводить к негативным последствиям, если заранее всё не просчитать. Неважно, какие именно виды сделок с жильем имеются в виду.

Покупателю важно соблюдать все требования, указанные в законе. Не стоит верить всему, что продавцы говорят по поводу будущей выгоды. При очевидном занижении стоимости и налогов надо будет платить меньше. Но эта ситуация связана с тем, что налоговые вычеты останутся недоступными для покупателей.

Допустимы ситуации, когда соглашения расторгаются одним из участников. Тогда продавец обязан возвращать только то, что написано в договоре. А не ту сумму, которую он получил в реальности.

Потому надо тщательно проверять каждый объект перед тем, как заключать сделку:

• Заранее рекомендуется поинтересоваться количеством бывших владельцев. И с какой частотой проходила их смена. Если за последнее время оформлялось множество документов, то есть большая вероятность, что это делалось для маскировки незаконности первого действия.
• К самим бывшим владельцам тоже стоит присмотреться. Возможно, часть из них – недееспособные лица, у которых вообще не было права на совершение сделок. Нужно проводить проверки не только для владельцев, но и для тех, у кого в квартире оформлена прописка. Если среди них есть те, кто не достиг совершеннолетия, порядок сделки по отчуждению будет особым. Иначе появятся негативные последствия.
• На жилье не должно быть никаких обременений (см. Обременение объекта недвижимости: все что нужно знать инвестору).
• Продажа приватизированных объектов имеет свои особенности.
• Права совершеннолетних тоже надо учитывать, совершая любые действия, если их интересы могут быть хоть как-то затронуты.

Какие ещё моменты имеют значение?

Основное назначение задатка с авансом – закрепить предварительную договорённость. У любого из видов перечислений есть как положительные, так и отрицательные стороны. Главное – правильно оформить сам факт того, что денежные средства передаются.

Здесь необходимо соблюдать несколько правил:

1. Указать, для чего проводится оплата.
2. Написать о том, что подтверждает перевод. Это могут быть сделки с жильем без нотариуса, к примеру.

В зависимости от данных сведений можно будет определиться, когда и как наступают обязанности каждой из сторон.

Не только люди, прямо связанные с объектом, могут создать препятствия для получения права собственности новым владельцем. Проблемы часто возникают из-за действий бывших владельцев. Особенно часто это касается незаконных перепланировок.

Соответствующие учреждения должны обязательно дать предварительное соглашение. Только после этого можно осуществлять какие-либо действия. Информация о перепланировках официально вносится в сопроводительную документацию технического содержания.

Тем, кто теперь обладает квартирой, будет сложно доказать, что перепланировка была проведена до них. Потому и ответственность возлагается на тех, кто приобрёл объект недвижимости сейчас. И кто оформил сделки, жилье, несовершеннолетние также попадают под действие общих правил.

Совет! При совершении любых сделок важно, чтобы у покупателя оставался документ, который подтверждает факт перевода денежных средств.

Участники согласовывают друг с другом и выбирают способ, которым производится оплата. Один из наиболее удобных вариантов – когда для этого пользуются банковской ячейкой.

Приобретение любой недвижимости связано с определёнными рисками. Серьёзные капиталовложения стали неотъемлемой частью в этой сфере. Потому из вида не рекомендуется упускать ни один из важных и значимых вопросов.

Очень многих неприятностей можно избежать, если точно следовать законодательным нормам, тщательно изучать договор и все документы, которые используются в качестве приложений к нему. Особенно это касается тех положений, что написаны мелким шрифтом. С ними возникает больше всего проблем.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Получить книгу