Инвестиционная недвижимость: показатели привлекательности

Наряду с инвестициями в ценные бумаги, золото и другие финансовые инструменты на инвестиционном рынке востребованы инвестиции в недвижимость. Инвестиционная недвижимость — это здания и сооружения, которые предназначены для сдачи в аренду и получения прибыли.

Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка известен с давних пор.

Составными элементами этого рынка являются:

• земельные участки;
• здания и сооружения;
• арендаторы;
• арендодатели;
• финансы.

К инвестиционной недвижимости относится предлагаемая для сдачи в наем:

• жилая недвижимость;
• коммерческая недвижимость;
• альтернативная недвижимость.

К альтернативной недвижимости относятся такие объекты, как:

• студенческие апартаменты;
• номера отелей;
• парковочные места;
• складские помещения.

Правила выбора инвестиционной недвижимости

Выбор недвижимости для инвестирования — процесс очень сложный, так как необходимо учесть множество объективных и субъективных факторов.

В общем случае следует проанализировать ответы на следующие вопросы:

• какова перспектива получения постоянного дохода;
• оцените историю застройщика, в случае, если предполагается вложение средств в строящийся объект;
• проверьте в порядке ли документы, подтверждающие собственность на объект недвижимости;
• изучите историю управляющей компании, если объект инвестирования будет управляться компанией;
• проанализируйте варианты продажи недвижимости.

Оценка гарантии получения дохода

На рынке недвижимости есть два типа объектов:

• с гарантированной доходностью;
• с прогнозируемым доходом.

К первому типу недвижимости относятся такие объекты, как парковки, склады, гостиничные апартаменты.

Прогнозируемый доход не является гарантированным и во многом зависит от конъюнктуры рынка, но в случае, когда прогноз оправдывается, чаще всего приносят значительно больший доход. К этому виду недвижимости относится, например, сдача в аренду дорогих апартаментов, находящихся в центре большого города.

Оценка истории деятельности застройщика

В случае инвестирования в недвижимость на начальных этапах ее строительства, на первый план выходит оценка истории деятельности застройщика.

Необходимо оценить:

• насколько точно застройщик выполняет обязательства;
• имеются ли у него недостроенные объекты и если да, то почему так произошло;
• если есть возможность оценить финансовую устойчивость застройщика, то это также стоит сделать.

Совет! Не спешите в принятии решения, внимательно изучите историю застройщика, ознакомьтесь с его существующими проектами.

Изучение документации

Перед финансированием проекта необходимо ознакомиться со всей документацией, которую можно получить. Важно прочитать договор, который предстоит подписать. Если есть возможность проконсультироваться с юристом перед подписанием, то это стоит сделать в обязательном порядке.

Совет! Не стесняйтесь задавать уточняющие вопросы. Прочитайте, какие гарантии прописаны в договоре, каковы условия выхода из проекта. Будьте активны, ведь возможная цена смущения — потерянные деньги.

Изучение деятельности управляющей компании

Если планируется, что управлять недвижимостью будет сторонняя управляющая компания, то стоит внимательно изучить условия оказания ею услуг, отзывы клиентов и всю доступную документацию. От управляющей компании будет зависеть, насколько арендаторы будут довольны качеством предоставляемых услуг, а следовательно, насколько велик будет доход владельца.

Плохая компания не только нее принесет прибыли, но и создаст негативную репутацию объекту недвижимости. Исправить плохую репутацию иногда стоит дороже, чем построить новый объект.

Оценка возможных стратегий выхода из проекта

Перед тем, как принять окончательное решение о покупке или строительстве инвестиционной недвижимости, стоит задуматься о том, каким образом можно в дальнейшем ее продать. Необходимо получить информацию о вариантах и возможной цене продажи.

Иногда продавец или управляющая компания готовы в дальнейшем выкупить объект недвижимости. Стоит рассмотреть такое предложение и сделать оговорку при подписании договора, так как конъюнктура на рынке недвижимости может измениться, и иметь гарантированный вариант продажи иногда выгоднее, чем самостоятельно искать покупателя.

Совет! Каждой ценовой категории соответствует свой тип недвижимости и, соответственно,   уровень доходности и риска. Важно оценить свои финансовые возможности и сделать выбор в соответствии с целями инвестирования.

Виды финансирования проектов в области недвижимости

Финансирование инвестиционных проектов в недвижимости может осуществляться несколькими способами:

• самофинансирование проекта;
• долевое финансирование;
• кредитное финансирование;
• получение объекта в лизинг;
• бюджетное финансирование;
• комбинированное финансирование или финансирование из нескольких качественно различных источников;
• проектное финансирование.

Каждый вид финансирования по-своему привлекателен. Для того, чтобы определить наиболее прибыльный вариант, нужно учесть, что возможно могут понадобиться дополнительные вложения. Часто наиболее выгодным является смешанный вариант инвестирования, например, самофинансирование и кредитное финансирование проекта одновременно.

Важным фактором оценки целесообразности инвестирования является инвестиционная привлекательность недвижимости – показатели которой выглядят следующим образом:

• срок окупаемости объекта недвижимости;
• чистая текущая стоимость объекта недвижимости;
• ставка доходности объекта недвижимости;
• внутренняя ставка доходности объекта недвижимости;
• модифицированная ставка доходности объекта недвижимости.

Совет! Для оценки привлекательности объекта недвижимости следует проанализировать все показатели, так как в этом случае можно получить объективные данные для принятия решения.

Сотрудничество с компаниями, специализирующимися на операциях с недвижимостью

Инвесторам стоит рассматривать сотрудничество с различными инвестиционными компаниями, специализирующимися на определенных видах инвестиций.

Например, интересными могут быть такие предложения:

• агентство недвижимости — инвестиционные проекты;
• инвестиционная компания — финансы и недвижимость

Инвестиционная деятельность компании недвижимости может быть полезна инвестору сточки зрения вложения свободных финансовых средств на любом этапе строительства, а также дальнейшей продажи завершенного или незавершенного объекта.

Инвестиционные сделки на рынке недвижимости по своей сущности содержат все элементы инвестиционного процесса, а именно, требуют:

• определения срока вложения капитала;
• объема планируемых инвестиций;
• определения формы финансирования;
• оценки уровня риска.

Недвижимость инвестиционные компании реализуют по рыночной стоимости, которая является средним между стоимостью продавца и стоимостью покупателя.

Ставка дисконтирования для инвестиционной недвижимости является важным показателем, так как позволяет определить будущую доходность в текущих ценах. В инвестиционном анализе существует множество методов расчета этого показателя.

В целом их можно разделить на три группы:

• методы суммирования;
• методы сравнения альтернативных инвестиций;
• метод на основе использования средневзвешенной цены капитала.

Управление недвижимостью в инвестиционном процессе является делом относительно хлопотным, поэтому стоит взвесить все «за и против» перед тем, как вкладывать деньги в это направление.

Основными целями собственника при управлении недвижимостью, в конечном счете, являются:

• получение высокого стабильного дохода;
• увеличение рыночной стоимости здания;
• минимизация расходов.

Совет! Вкладывать деньги в недвижимость стоит только в том случае, если есть уверенность в подъеме экономики. Вложение денежных средств в недвижимость в период экономического спада, скорее всего, принесет убытки.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Получить книгу