Основные методы оценки недвижимости

Оценка недвижимости – это залог составления выгодного договора для обеих сторон, чтобы воплотить эту задачу, необходимо, прежде всего, использовать методы оценки недвижимости. Стоит помнить, что оценка проводится с целью определения рыночной стоимости того или иного помещения.

Когда необходимо проводить оценку?

Множество владельцев недвижимости считают, что оценку квартиры необходимо проводить только перед продажей, но на сегодняшний день существует множество аспектов, когда она является неотъемлемым этапом.

Итак, оценку недвижимости проводят в таких случаях:

1. При составлении договора купли-продажи.

В определении цены заинтересован не только покупатель, но и продавец того или иного помещения. Когда человек продает жилье, он заинтересован в том, чтобы выручить определенную сумму, при этом, если он слишком завысит стоимость, он попросту может не продать объект. С другой стороны, покупатель желает приобрести дом по «разумной цене». Таким образом, оценка стоимости недвижимости позволяет установить реальную рыночную цену того или иного здания.

2. При страховании здания или помещения.

Любая недвижимость – это инвестиция, в которой владелец должен быть уверен. При страховании жилья делается его оценка.

Внимание! Это необходимо для того, чтобы страховая компания могла определить адекватную сумму возмещения в случае какой-либо нестандартной ситуации.

3. При аренде объекта.

Такая оценка делается чаще всего при сдаче каких-либо площадей для развития промышленности и т. д. Методы оценки объектов недвижимости позволяют арендатору удостовериться в актуальности арендной стоимости того или иного помещения.

Внимание! Со стороны владельца такая оценка будет гарантией получения арендной платы.

Таким образом, оценка недвижимости – это отличный способ определения «адекватной» стоимости. Обоснованная ценовая политика поможет быстрее найти надежного и ответственного покупателя или арендатора.

Можно ли обойтись без этой процедуры?

Конечно же, множество владельцев избегают обращения в специализирующуюся компанию для оценки имущества.

Это связано:

• во-первых, с нежеланием владельца определять сколько стоит его дом или квартира на рынке;
• во-вторых, с дополнительными затратами, которые придется оплатить после оценки.

Безусловно, покупатель или арендатор также заинтересован в том, чтобы узнать обоснованно ли он заплатит за недвижимость.

При оценке появляется шанс больше узнать о фактах, которые пытается скрыть владелец, например:

• о повреждениях или дефектах;

Внимание! В некоторых случаях владельцы квартир пытаются скрыть из виду или попросту не оценивать дефекты, повреждения, которые требуют внимания. Это может значительно повлиять на стоимость квартиры или помещения.

• об экологии;

Часто в объявлениях владельцы указывают о развитой инфраструктуре, экологически чистом районе, но не всегда все складывается так гладко. Владелец квартиры имеет возможность оценить уровень экологии, отчего также будет зависеть стоимость.

• про юридические неточности;

Во время оценки имущества, компания, которая занимается этим, может также определить прописан ли в это квартире кто-либо, а также обнаружить множество других «странностей» недвижимости.

Методы

Существует несколько методов оценки стоимости недвижимости, среди них можно выделить основные:

1. доходный;
2. затратный;
3. сравнительный.

Рассмотрим каждый из них более подробно.

Доходный

Этот метод основан на расчете будущего дохода от сделки, а также расчете стоимости жилья на сегодняшний день. Кроме того, при составлении такой оценки учитываются все риски и нюансы, которые могут стать проблемой при составлении контракта. Стоит отметить, что такой метод является самым распространенным.

Этот метод предполагает получение прибыли от сделки. Именно поэтому, его чаще всего используют при сдаче помещения в аренду.

Заметка! Этот способ также включает в себя метод дисконтирования в оценке недвижимости. Он основывается на определении выгодной стоимости недвижимости с прогнозом ее ценовой политики на будущее.

Затратный

Этот метод чаще всего применяется для оценки домов. В такой оценке специалисты учитывают затраты на улучшение того или иного дома, особенно если он является достаточно старой постройкой.

Также в этом методе высчитывается процент за износ (качество строительных материалов, отделки, перекрытий и т. д.). Такая методика оценки направлена на определение «адекватной» цены постройки в сравнении с новыми зданиями такого типа.

Стоит помнить, что результат от проведения такой оценки может быть как в лучшую, так и в худшую для продавца сторону. В лучшем варианте стоимость жилья будет увеличена, а в худшем – дом просто обесценится, так как более новые постройки будут гораздо лучше.

Затратный метод выгодно использовать в следующих случаях:

• при страховании недвижимости;
• при реконструкции объектов;
• в случае обложения здания налогом;
• при оценке стоимости нового объекта;
• при создании плана по улучшению постройки.

Исходя из вышесказанного, затратный метод не всегда будет выгодным для покупателя или продавца.

Внимание! Применять этот способ оценки стоит, только если вы уверены в положительном результате оценки.

Сравнительный

Сравнительный метод оценки недвижимости основан на сравнении отдельно взятого объекта с другим аналогичным этому. Иными словами, специалисты берут для сравнения такое же здание, которое уже оценено.

Внимание! При сравнивании, второй объект, который получил свою оценку, должен полностью совпадать по характеристикам с неоцененным «близнецом».

Для оценки чаще всего берут такие характеристики:

• размеры;
• площадь земельного участка (при наличии);
• месторасположение;
• инфраструктура (больница, школа, магазин, аптека, детский сад и т. д., расположение этих зданий относительно оцениваемого объекта);
• технические характеристики здания (дата постройки, материалы, отделка и т. д.);
• ситуация относительно транспорта и экологии.

Подводя итог

Все рассмотренные методы оценки стоимости недвижимости часто комбинируются для получения оптимального и выгодного для обеих сторон решения. Стоит помнить, что компания, которая проводит оценку недвижимости, может также вам предложить множество других услуг, связанных с продажей или сдачей в аренду здания.

При обращении в подобную компанию вы можете воспользоваться такими услугами:

1. Получение статистических данных относительно ситуации на рынке.
2. Сделав оценку вашей недвижимости, специалист может составить шансы ее успешной продажи или сдачи в аренду именно в это время.
3. Осуществление анализа рынка и аналогичных предложений на нем.
4. Определение реальной стоимости объекта, а также определение максимальной ценовой политики относительно спроса и подобных предложений.
5. Составление акта оценки имущества. Такой документ обязательно понадобится при страховании, продаже или сдаче в аренду помещений.
6. Составление акта, который мог бы подтвердить обоснованность требуемых затрат на реконструкцию того или иного здания.

Таким образом, оценка стоимости зданий и помещений, и непосредственно основные методы оценки недвижимости являются неотъемлемыми составляющими при формировании договоров купли-продажи или аренды.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Получить книгу