Сделки на рынке недвижимости – характеристика и особенности

Работа рынка недвижимости базируется на совершении каких-либо операций. Такие операции принято называть сделки на рынке недвижимости. Попробуем разобраться поподробнее с рядом важных вопросов заключения сделок путем составления письменных договоров.

Основные типы юридических прав на недвижимость

Выделяют 3 типа прав на недвижимость, а именно:

• право пользования объектом сделки;
• право распоряжения;
• право собственности на объект.

В первом случае, при передаче права собственности подписываются следующие виды договоров:

• долевого участия в строительстве;
• дарения;
• приватизации жилья;
• мены помещениями, предназначенными для проживания;
• передачи недвижимого имущества под выплату ренты;
• купли-продажи.

Во время осуществления сделки по передаче права пользования могут быть подписаны следующие виды договоров:

• аренды объектов нежилого фонда;
• договор найма квартир в фонде социального использования;
• договор коммерческого найма квартир;
• сервитута;
• договор залога недвижимости (ипотека (см. Ипотека: что нужно знать));
• договор ссуды (безвозмездного использования имущества).

В последнем случае передача права распоряжения юридически закрепляется следующими видами договоров:

• хозяйственного ведения;
• траста.

Основные требования к сделкам

Сделки на рынке недвижимости – это отдельный, специфический вид сделок.

К ним законодательство предъявляет отдельные требования:

1. В самом договоре требуется указать все условия сделки. Другими документами они установлены быть не могут.
2. Все лица, участвующие в сделке, при составлении договоров предоставляют подтверждение своей правоспособности и дееспособности.

Внимание! Дееспособность на рынке недвижимости возникает у человека с 18 лет.

3. Договор может быть заключен только в письменной форме.
4. Договора по передаче права собственности на объект сделки подлежат обязательной регистрации в федеральной службе Росреестра.

Законом в отношении отдельных видов недвижимости устанавливаются обязательные условия сделки, которые указываются в договорах, независимо от желания сторон.

В отношении недвижимости законом установлены следующие обязательные нормы:

• земли, которые предназначены для ведения сельского хозяйства, могут использоваться сторонами сделки только для выработки продукции животноводства и растениеводства;
• жилые помещения, указанные в договоре, могут быть использованы только для проживания;
• при заключении договоров, предметом которых являются жилые помещения, обязательно учитываются интересы ограниченных в дееспособности граждан;
• при совершении сделок с имуществом, находящимся в залоге, требуется обязательное извещение кредиторов и получения их согласия на сделку.

Общие требования к содержанию договора

При подписании договора стороны сделки должны внести в него следующие пункты:

• полное наименование сторон;
• характеристики объекта сделки (адрес, состав, площадь. назначение);
• данные правоустанавливающих документов;
• стоимость объекта недвижимости;
• время, способ и место исполнения обязательств;
• порядок и сроки внесения оплаты;
• порядок перехода права собственности с указанием сроков;
• обязанности и права сторон;
• отсутствие или наличие прав других лиц на предмет сделки;
• реквизиты (паспортные данные) сторон сделки;
• возможные последствия отказа передать имущество;
• порядок прекращения действия договора.

Сторонам сделки перед подписанием договора надо произвести рыночную оценку имущества (недвижимости), для того, чтобы в дальнейшем избежать споров о его стоимости.

Ключевые моменты отдельных видов сделок

Каждая сделка на рынке недвижимости имеет свои особенности. Регулируется отдельными нормами гражданского и жилищного законодательства, имеет свои ограничения. Основные виды сделок на рынке недвижимости в настоящее время – это приватизация, купля-продажа, аренда.

Приватизация жилых помещений

Приватизация – это безвозмездная передача помещений, предназначенных для проживания и находящихся в собственности муниципалитета и государства, в собственность граждан.

Особенности сделки:

1. Право на безвозмездную приватизацию все ее участники имеют только один раз.
2. Договор приватизации заключается в обязательном порядке, независимо от воли должностных лиц, подписывающих все документы по передаче квартиры.
3. Предусмотрена возможность участия в сделке ограниченно дееспособных несовершеннолетних граждан.

Документы, требуемые для сделки:

• заявление;
• справка муниципального бюро инвентаризации о составе жилого помещения;
• выписки из книги домовой, с указанием состава проживающих;
• личные паспорта всех участников сделки;
• согласие органов, осуществляющих контроль за соблюдением прав ограниченно дееспособных граждан;
• документы, которые подтверждают возможные права заявителя на приватизируемое жилье (например, договора о пользовании, решения собственника).

Сделка купли-продажи жилого помещения

Этот вид сделки один из очень распространенных. Договор купли-продажи жилого помещения – это основной тип сделки на вторичном рынке недвижимости.

Особенности сделки:

1. При проживании в жилом помещении лиц, обладающих правом пользования, права нового собственника ограничиваются.
2. Договор вступает в силу после его государственной регистрации.
3. Цена объекта сделки является важным условием, при отсутствии ее в договоре, он считается незаключенным.

Документы, необходимые для сделки:

• документы, которые подтверждают права физического лица на недвижимость. (это различные договора, решения судебных органов, решения муниципальных органов, свидетельства о наследовании по закону, завещание и другие);
• выписка из книги домовой, с указанием состава проживающих;
• личные паспорта всех участников сделки;
• справка подтверждающая, что отсутствуют долги по коммунальным платежам;
• документы, которые свидетельствуют об отсутствии долгов по налогам на имущество;
• справки, которые подтверждают дееспособность продавца;
• согласие органов, осуществляющих контроль за соблюдением прав ограниченно дееспособных граждан;
• оформленное у нотариуса согласие супруга (супруги);
• документы, согласно которым все долевые собственники отказываются от преимущественного права приобретения доли в квартире;
• доверенность.

Сделки купли-продажи нежилых помещений

В последнее время продажа нежилой недвижимости – это основной тип сделок коммерческой недвижимости. Они регулируются гражданским законодательством.

Ключевые моменты данного вида сделки на первичном рынке недвижимости нежилого назначения:

1. После подписания договора по продаже нежилой недвижимости передача объекта производится по акту приема-передачи.
2. Предметом договора, кроме самого имущества, является участок земельный (его часть).
3. К договору необходимо приложить графическое изображение (план) имущества, с указанием четких границ.

Сделки аренды нежилых помещений

По этому договору часть имущества передается во временное владение на определенный срок.

В договоре обязательно необходимо указать:

• точные характеристики помещений (адрес, площадь);
• состояние объекта аренды на момент передачи;
• передаваемое в аренду движимое имущество (мебель, средства коммуникации и т.д.) и его состояние;
• размер арендной платы;
• реквизиты арендатора и арендодателя;
• описание состояния всех инженерных систем в арендуемом помещении на момент передачи помещения;
• порядок расчетов;
• размер пени, которую арендатор должен оплачивать, при несвоевременном внесении оплаты;
• срок действия договора;
• порядок выплаты возможного материального ущерба;
• порядок урегулирования споров сторон;
• порядок расторжения договора.

Недвижимость – это специфический товар. Сделки с ним имеют множество особенностей. Перед подписанием договоров надо тщательно изучать все нюансы и лучше обратиться к опытным риелторам.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Получить книгу