Ипотечный кредит — как с помощью инвестиций избавиться от страха

Не будет большим откровением сказать, что проблема обеспечения жильем своей семьи является столь же насущной, как и многие десятилетия назад. Причем все больше и больше именно молодых семей в России (как и во всем мире) ставят приоритетом получить свою собственную квартиру.

Обычно для этого  существуют два варианта:

• Первый — это последовательно собирать на квартиру деньги, копя и складывая в «кубышку» доллары или евро. Лишь немногие (таких семей, не более 5%) могут использовать для этого прямые инвестиции.
• Второй путь — это ипотечный кредит, с которым большинство молодых семей как раз и сталкивается.

Как правило, в таких случаях молодая семья обременяет себя на долгие годы вперед, и не только в виде ограничения своих потребностей. Ипотека ставит в серьезную зависимость от риска потерять работу или  доходы от всяких непредвиденных случайностей.

Естественно ипотека в некотором смысле единственная палочка — выручалочка, но которая имеет столько «подводных каменей», что лучше всего заранее оценить все свои шансы и риски. Тем не менее, существует третий вариант, о котором мало кто задумывается, а именно — можно ли совместить ипотечный кредит и инвестиции так, чтобы с одной стороны не бояться за выплату долгов перед банком за квартиру, и в то же время не бояться потерять работу и источники существования семьи?

В этой статье будет рассказано о методологии, используемой в развитых странах, которая называется рефинансирование ипотечного кредита. Эта технология управления семейным капиталом не требует от человека каких-то серьезных знаний экономики или опыта работы на финансовых рынках, и может быть использована практически всеми и везде.

Рефинансирование ипотечного кредита — от простого к сложному

Чтобы понять суть того, как именно работает система рефинансирования кредита необходимо, прежде всего, понимать одну простую вещь. Семья — концентрирует в себе два денежных потока. Обычно это — заработная плата, какие то доходы. Второй — это расходы на текущие потребности, долгосрочные покупки.

Беря ипотеку, семья увеличивает отток семейного капитала, который покрывается из тех же источников дохода, которые являются в некотором смысле постоянными. Таким образом, перед теми, кто взял ипотеку, стоит непростая задача, как компенсировать расходы на ипотеку.

Если человек работает на одном месте и занят полный рабочий день (не считая сверхурочную работу, что является обычным делом), то говорить о второй работе вряд ли приходится. Даже если имеется небольшой семейный бизнес, то увеличить отдачу от него можно также за счет коммерческого кредита, что только еще больше увеличивает риски для семейного бюджета.

Вариант экономии на расходах тоже имеет свои пределы, тем более питаться «хлебом и водой» долгие годы, может плохо кончится для здоровья и придется тратить еще деньги на медицину. Что остается в таком случае делать — и платить за ипотеку надо вовремя в срок, и экономический кризис в стране, и страх потерять работу не дает спать по ночам спокойно?

Выход есть и он довольно не сложен (при условии некоторой внутренней мотивации человека).  Это рефинансирование кредита.

Какие методы для этого подходят:

1. самый простой — это часть семейного капитала или доходов (например, 10%) направляется только для целей получения дополнительного пассивного и регулярного дохода, так как процентные платежи по ипотеке также имеют свою периодичность. Несмотря на то, что семья как бы изымает часть дохода на рефинансирование ипотеки, тем не менее, эта часть окажет дополнительную поддержку по выплате долговых платежей. Для этого можно применить:

• банковский депозит. Если, например, ставка по ипотеке составляет 14% в банке, а процент по депозиту 8%, то семья получает выигрыш в погашении ипотеки на 6%. К примеру, семья имеет доход (общий) 70 000 рублей. Из них на ипотеку уходит каждый месяц 15 000. Если добавить рефинансирование в виде каждый месяц откладываемых денег в сумме 7000 под 8% годовых, то за один год общее снижение сумм по выплате процентов за ипотечную квартиру снизится на (800*12=9600, с учетом сложного процента 12 000). На первый взгляд сумма, кажется незначительной. Но, если рассматривать 10 летний период, то общую сумму выплат по ипотеке можно компенсировать на сумму порядка 300-500 тысяч рублей, что может составлять примерно 10-15% от всего ипотечного кредита. Единственным недостатком такого подхода является то, что приходится дополнительно изымать из семейного дохода деньги, но в любом случае конечный выигрыш от такого метода перекроет все его недостатки.
• второй метод по формированию пассивного периодического дохода для рефинансирования ипотеки является покупка государственных облигаций, например ОФЗ. Имея, как минимум 10% доход по ним, причем гарантированный государством, семья может за те же 10 лет ипотеки компенсировать порядка 30% всего ипотечного кредита. Причем дополнительной опцией такого метода является освобождение от налогов по процентным выплатам по облигациям и  даже получение налоговых вычетов (если используется формат ИИС-индивидуальные инвестиционные счета). Это добавляет еще дополнительно 13% годового дохода.
• другим интересным способом рефинансирования ипотеки является использование кредитных ресурсов, полученных в банках стран Запада. Не секрет, что многие россияне могут получить кредиты и даже ипотечные, если имеется статус резидента (пусть даже временного — ВНЖ). Ставки кредита там не сопоставимы с российскими, и кредит, полученный, где-нибудь в банке Словении под 3-4% годовых, может служить надежной страховкой ипотеки в России, плюс еще курсовая разница (это называется валютный арбитраж или carry trade). Получение статуса резидента в странах  Восточной Европы не такое затратное мероприятие, и вполне подходит для рефинансирования долгосрочного ипотечного кредита.

2. Во вторую группу методов входят инвестиционные стратегии, если имеется какой-то финансовый запас наличности или других авуаров. Чем держать эту «заначку» без дела, достаточно даже ее часть обратить в дело, покупая высоколиквидные акции компаний с хорошей дивидендной доходностью, или например золото в слитках и монетах (см. Золотые монеты инвестиционные: покупка и продажа), если имеется недоверие к фондовому рынку. В любом случае эти формы инвестиций помогут снизить часть долговой нагрузки по ипотеке на семейный  бюджет, что надо признать не происходит быстро и для этого надо иметь терпение.
3. другим методом является использование ипотечных страховых сертификатов (не следует путать со страхованием самой ипотеки). Страховые компании за относительно небольшую страховую премию выдают сертификат, который выполняет с одной стороны функции страховки объекта недвижимости, с другой — позволяет по истечению срока страхования получить вложенную сумму с процентами (за вычетом страховой премии и комиссий). Сумма таких процентов невелика и составляет порядка 1-2%  в годовом выражении, но на периоде больше 10 лет, такой выигрыш может составить порядка 15% от общей суммы ипотечного долга, что надо признать, не столь мало.

В заключении

Стоит отметить, что управление финансовыми активами семейного бюджета не столь сложно, как может показаться с первого взгляда, и даже с такими сложными вещами, как ипотека, можно справиться, при условии, если есть желание изучать современные финансовые технологии и применять их на практике.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Получить книгу