Субаренда муниципального имущества без торгов

Одним из приоритетов экономической политики современного государства, в том числе и России, является создание условий, при которых развитие малого и среднего бизнеса должно создать базу стабильного развития всей отечественной экономики. Это выражается не только в принятии законов на федеральном или местном уровне, но и выполнении конкретных шагов с тем, чтобы у тех, кто только думает заняться бизнесом или уже имеет свое дело, был доступ к приобретению материальных активов на льготных условиях.

Среди этих мер есть такие, как субсидирование ставок кредитов, предоставление возможности участвовать в государственных и муниципальных тендерах по закупке услуг и товаров. Одной из эффективных мер в этом направлении, является создание торговых площадок и соответствующей нормативной базы, на основе которых малый предприниматель может приобрести имущество или оборудование непосредственно от государственных и муниципальных организаций и предприятий государственного (муниципального) сектора.

Как правило, такое имущество предоставляется по двум главным каналам:

• Первый — это участие предпринимателей и частных лиц в конкурсных торгах, где выставляется на продажу имущество, объекты недвижимости (см. Торги муниципальной недвижимостью), земельные участки и права на их использование.
• Второй метод — это предоставление муниципального имущества в аренду или субаренду без проведения подобных конкурсов, на основе прямого заключения договора или сдача муниципального имущества в субаренду без торгов.

В первом случае (субаренда муниципального имущества с торгов) более менее понятны процедуры и площадки, на которых можно, участвуя в конкурсе, получить в собственность или во временное владение любое государственное или муниципальное имущество. Что же касается получения права без конкурсной аренды, то здесь имеется существенный пробел в понимании того, как происходят такие процедуры, как в техническом плане так, и в каких правовых рамках они происходят.

В этой статье будет рассказано о том, как  предоставляется муниципальное имущество на праве аренды без проведения конкурсных торгов, какая нормативно правовая база для этого существует, и что нужно сделать, чтобы получить имущество муниципального образования в право пользования для  ведения бизнеса или для частных нужд.

Правовая база арендных отношений для муниципального имущества

Чтобы сложилось  правильное и четкое понимание того, как получить муниципальное имущество в аренду (субаренду), нужно в первую очередь знать, на какой правой базе строятся такие отношения между местными органами власти (как собственником имущества) и потенциальным арендатором, будь это обычное частное лицо или предприниматель. Основополагающим нормативно правовым документом, регламентирующим именно эту модель отношений между муниципалитетом и арендатором, является ФЗ № 53 от 2015 года.

Частью 4 статьи 53 Федерального закона «О защите конкуренции» до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства. Причем  здесь прямо указывается, что это возможно для всех типов отношений  за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Это касается и тех случаев, когда бизнес связан с такими видами деятельности, как осуществление добычи и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Кроме этого, ФЗ № 53 дает четкое определение тех видов бизнеса, которые в принципе не могут участвовать в арендных отношениях имущества муниципалитетов, которое предоставляется на праве без конкурсного заключения договора аренды (субаренда муниципального имущества с торгов регулируется ФЗ 44 и ФЗ 223)

В частности, арендатором не могут быть субъекты малого и среднего предпринимательства:

• являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;
• являющиеся участниками соглашений о разделе продукции – т.е. осуществляющие предпринимательскую деятельность в области экспортных и импортных поставок.
• осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;
• являющиеся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;
• осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых – песчаные или щебеночные карьеры).

Как видно, существуют довольно серьезные ограничения для некоторых видов бизнеса, которые не могут рассчитывать, не только на льготные условия аренды муниципального имущества, но и даже на право заключения таких отношений. Кроме этого специализированного законодательного акта, прямо регламентирующего арендные отношения между муниципальными органами власти (как собственника) и арендаторами, существуют и соответствующие статьи в кодифицированных законодательных актах, непосредственно касающиеся вопросов подобных арендных отношений.

Это, например, трактовка договора субаренды, который является одним из видов договора аренды, и поэтому к нему применяются все статьи главы 34 ГК РФ. В ст. 615 ГК РФ сказано, что арендатор имеет право сдать арендованное им имущество в поднаём, но при этом получив письменное согласие собственника имущества.

Согласие может быть выражено, как отдельным документом, например, дополнительным соглашением к договору, так и прописано отдельным пунктом в самом договоре аренды.

Также следует упомянуть и о таких правовых актах, регулирующие отдельные формы арендных отношений:

1. регистрация договора аренды происходит в соответствии с Федеральным Законом от 13.07.2005 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
2. Сдача в субаренду государственного и муниципального имущества регулируется Федеральным законом от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Какое имущество, и на каких условиях, можно арендовать у муниципалитетов

С общей точки зрения законодательства, оно не устанавливает закрытого перечня того, какое именно  имущество может быть взято в аренду у муниципального образования.

Как показывает российская практика, то таким имуществом, чаще всего выступают:

1. объекты недвижимости, принадлежащие муниципальному образованию, в том числе и земельные участки. Также сюда входят права аренды части береговой линии водоемов или земель, имеющих особый статус (водно охранный или рекреационный). В некоторых случаях, по такому имуществу обязательны торги и муниципальное имущество для арендатора реализуется через конкурсные процедуры.
2. различное имущество, принадлежащее муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления — это может быть автотранспорт и различное оборудование.

В большинстве случаев  — это все же факторы, связанные с арендой малым бизнесом объектов недвижимости, принадлежащие муниципалитетам. Например, торговые помещения в муниципальном торговом центре или земельные участки, предоставляемые на праве аренды фермерам.

На каких условиях арендуется муниципальное имущество

Муниципальное имущество, которое может быть взято в аренду у собственников без проведения торгов, имеет три формы договорных отношений. Иногда субаренда определенных видов муниципального имущества предполагает торги.

Особенно, если это касается реализации имущества муниципальных предприятий — банкротов. Тогда торги даже для аренды или субаренды должны проводиться обязательно.

1. Лизинг — предоставление имущества на правах аренды с последующим переходом имущества в полную собственность арендатора. Обычно такое имущество относится к классу транспортных средств и оборудования. В частности, могут передаваться в лизинг муниципальные коммуникации или даже целые предприятия коммунального хозяйства.
2. Прокат — наиболее редкая форма предоставления муниципального имущества в аренду. Обычно это связано с сезонным характером бизнеса, когда, например, муниципальные игровые площадки или аттракционы городского парка, сдаются в аренду на некоторый срок предпринимателям.
3. Договор найма. Это форма арендных отношений относится к тем видам использования муниципального имущества, когда предпринимателю нужно использовать в течение короткого периода времени объекты недвижимости или оборудование. Например, это найм муниципального автотранспорта для перевозки пассажиров на какое – ни будь массовое мероприятие, или найм актового зала школы для проведения какого- нибудь коммерческого или общественного мероприятия.

Все арендные отношения заключаются с составлением формального договора аренды. Договор аренды является основным договором, а договор субаренды — второстепенным. То есть, договор поднайма не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды.

Если договор субаренды заключается на срок более 1 года, то он подлежит государственной регистрации в органах Росреестра. Но, во избежание недоразумений, рекомендуется регистрировать договор даже в том случае, если срок его действия не достигает 1 года.

Передача в субаренду муниципального имущества или государственной недвижимости возможна при выполнении следующих условий:

• у арендатора есть согласие собственника на заключение сделки
• площадь сдаваемого в поднаём имущества не менее 20 кв. м
• общая площадь имущества, которое сдаётся в субаренду, не превышает 10% от общей площади всего сданного в аренду муниципального имущества

Что нужно для того, чтобы заключить договор аренды муниципального имущества без проведения торгов

В российском законодательстве существуют разнообразные нормы и требования для заключения различных гражданско — правовых договоров.

Договор аренды муниципального имущества, в принципе, в этом плане не особо отличается и ниже будет приведен общий порядок того, что нужно для того, чтобы заключить такой договор с муниципалитетом (или муниципальным предприятием).

Для заключения договора аренды арендатор должен предоставить арендатору муниципального имущества следующие сведения о себе (для юридических лиц, в том числе и ИП):

• Выписку банковских реквизитов — этот документ должен быть подписан руководителем юридического лица, а также главным бухгалтером

• Выписку из реестра юридических лиц — этот документ подтверждает, что арендатор является реальным действующим предприятием, и на момент заключения сделки, не находится в стадии ликвидации, реорганизации или банкротства. Срок действия выписки — не более 30 календарных дней

• Документ, который разрешает представителю (если таковой присутствует при заключении договора) подписывать документы – это либо доверенность, либо выписка из приказа компании, подписанная руководителем, имеющего право подписи.

• Регистрация сделки в «Росреестре». Регистрировать договор на сдачу в наём или аренду муниципального имущества нужно в том случае, если срок его действия превышает 1 год.
• регистрация договора субаренды государственного и муниципального имущества происходит в те же сроки, которые установлены для всех других договоров, подразумевающих передачу вещных прав на недвижимость. Это 10 — ти дневной срок с момента подачи полного пакета документов в территориальное подразделение Росреестра.

По окончании регистрации субарендатору выдаётся на руки выписка из ЕГРП, подтверждающее, что его законное право пользования данным помещением зарегистрировано в установленном порядке. Срок действия такой выписки — 30 дней с момента выдачи.

К этому также нужно добавить, что если все копии документов, а также сами экземпляры договоров будут заверены у нотариуса, то срок регистрации сделки сокращается до 3-х дней, так как отпадает необходимость в правовой экспертизе. Если есть вопросы или не хватает каких-либо документов, регистрация права приостанавливается до тех пор, пока эти вопросы не решатся, а недостающие документы не будут представлены.

Здесь нужно напомнить, что если договор субаренды недвижимого имущества расторгается до истечения срока, на который он был заключён, то арендатор обязан предупредить субарендатора не менее чем за 1 месяц.

В заключение

Остается только добавить, что использование муниципального имущества на арендных и субарендных отношениях все больше входит в российскую деловую практику. Этим с одной стороны муниципалитеты имеют возможность избавится от непрофильных активов, и в какой – то мере, пополнить свой местный бюджет, а с другой стороны – предприниматели могут получить имущество на более льготных условиях, чем, если бы они его приобретали или арендовали на обычном рынке.