Торги муниципальной недвижимостью
В практике современных экономических отношений в России значительную часть рынка, кроме коммерческих компаний и организаций негосударственного сектора, занимают государственные и муниципальные органы власти.
Они, как субъекты экономических отношений, имеют те же права, что и остальные участники рынка. Причем это участие имеет две стороны. С одной стороны органы местного самоуправления (муниципалитеты) имеют полномочия по установлению порядка коммерческого оборота товаров и объектов недвижимости, а с другой стороны — сами выступают в роли обычных коммерческих контрагентов.
Особый интерес для предпринимателей и частных лиц представляет сфера, связанная недвижимостью конкретного муниципального образования. Как известно, в муниципальной собственности находится довольно значительная часть объектов недвижимости (включая земельные участки), которая используется, как для осуществления муниципальных услуг (больницы, школы, места общественного использования), так и в обычном коммерческом обороте через формы муниципальных предприятий.
Очень часто наличие такого имущества у муниципальных органов власти является скорее бременем, чем активом, способным принести доход в бюджет. Поэтому в еще 1991 году первым законом о местном самоуправлении была принята концепция на приватизацию и реализацию части муниципального имущества через систему торгов, конкурсов и аукционов.
За последние 25 лет, эта система более менее приобрела современную форму, соответствующую принятым в мире стандартам. Через эту систему любой участник может приобрести на конкурсных торгах любое муниципальное имущество, как для личного использования, так и для коммерческих целей
В этой статье будет рассказано об общих принципах организации муниципальных торгов недвижимым имуществом, знание которых позволит многим инвесторам найти оптимальный вариант для реализации своих бизнес — интересов и проектов.
Содержание статьи
Чем привлекательны торги по муниципальной недвижимости
Основным моментом, который является серьезным стимулом к участию в аукционных и конкурсных распродажах муниципального имущества является возможность:
- приобрести объект недвижимости по цене намного ниже, чем по рыночным условиям, которые существуют на рынке недвижимости конкретного региона.
- приобретенный объект недвижимости в ходе проведения подготовки и выставления на продажу на муниципальных торгах, проходит довольно серьезную юридическую проверку, что дает некоторую гарантию того, что новый владелец будет избавлен от необходимости в дальнейшем защищать свое право в судебных спорах по правомочности владения.
- многие муниципалитеты предлагают инвесторам, покупающим на торгах муниципальную собственность, дополнительные льготы и условия, как то, например — снижение цены на земельный участок, возможность получения льготных условий при подключении к инженерной инфраструктуре муниципального поселения.
- в некоторых случаях муниципальное имущество, приобретенное на торгах, может иметь льготный статус по налогам. Например, при приобретении объектов культурного или исторического наследия, когда инвестору дается освобождение от налогов (находящихся в компетенции муниципальной власти) при условии, если он будет использовать объект по прямому назначению.
В дополнение ко всем этим преимуществам также стоит отнести и тот факт, что в ходе аукционов и торгов муниципальной недвижимости, можно фактически приобрести объект недвижимости за минимально возможную цену, особенно если не удалось реализовать имущество на первом и последующих конкурсных торгах.
Что можно приобрести на торгах муниципальной недвижимости
Как правило, на конкурсные торги и аукционы выставляются любые объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности. Это могут быть муниципальный жилищный фонд, в виде квартир или частных домов, которые находятся в муниципальной собственности.
Также сюда входят все земельные участки, включая сельскохозяйственного и рекреационного значения. А также элементы инженерной инфраструктуры.
Полный перечень муниципального недвижимого имущества, которое можно приобрести на муниципальных конкурсах и торгах, определяется ФЗ № 44 и Правилами проведения торгов, установленными Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67.
Согласно пункта 2 этого нормативного правового документа, в перечень муниципального имущества, которое может быть выставлено на муниципальные торги недвижимости, могут быть:
- Объекты железнодорожного транспорта – например, железнодорожные ветки на линиях местного значения или трамвайные линии
- Объекты трубопроводного транспорта;
- Морские и речные порты, объекты их производственной и инженерной инфраструктуры;
- Аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также создаваемые и предназначенные для организации полетов гражданских воздушных судов авиационная инфраструктура и средства обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи;
- Объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов;
- Гидротехнические сооружения;
- Объекты по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии;
- Системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод;
- Метрополитен и другой транспорт общего пользования;
- Нежилые помещения инфраструктуры поддержки малого и среднего предпринимательства, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.
- Торги муниципальной жилой недвижимости, которые проводятся в рамках реализации программ по приватизации жилищного фонда.
Кроме этого, приведенными правовыми актами устанавливается правовой статус объектов недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, которая может быть реализована на конкурсных торгах.
В частности, сюда относятся такие правовые формы муниципальной недвижимости как:
- муниципальное имущество, закрепленное на праве оперативного управления или хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями, муниципальными автономными учреждениями, муниципальными бюджетными учреждениями. Это, как правило, объекты недвижимости в виде зданий муниципальных школ, детских садов, больниц и прочих объектов, непредназначенные для общественного пользования.
- муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления — это объекты недвижимости, принадлежащие компаниям и предприятиям, где основным акционером или собственником является орган муниципальной власти. Обычно это муниципальные унитарные предприятия по обслуживанию городского хозяйства и инфраструктуры.
Правовая основа проведения муниципальных торгов и конкурсов недвижимого имущества.
Главным правовым документом, определяющим общий порядок управления и распоряжения объектами недвижимости муниципалитетов в Российской Федерации, является Конституция РФ (ст. 8, 9, 130, 132). Конституция прямо закрепляет наличие муниципальной собственности, право органов местного самоуправления самостоятельно управлять муниципальной собственностью и относит это их полномочие к вопросам местного значения.
Следующими нормативными актами являются Гражданский и Земельный кодексы РФ:
- Гражданский кодекс РФ, согласно которому муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям;
- Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г., который устанавливает, что управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляются органами местного самоуправления, и указывает, какие земельные участки относятся к муниципальной собственности.
Непосредственно регулирование торгов муниципальной недвижимостью осуществляется через положения выше упомянутыми «Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества», установленных приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67, а также:
- Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «О ЗАЩИТЕ КОНКУРЕНЦИИ» И ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» в законодательство внесены изменения, позволяющие заключать договоры аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления, иные договоры, предусматривающие переход прав в отношении государственного и муниципального имущества, с единственным участником аукциона или конкурса.
Информация о приватизации муниципального и государственного имущества (также как и торги по приобретению жилья в муниципальную собственность), информация о проведении торгов (их результатов), в отношении такого имущества, с 2012 года подлежит обязательному размещению на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов по адресу: www.torgi.gov.ru.
Общий порядок проведения торгов муниципальной недвижимости
Законодательством РФ определен порядок проведения торгов или правила торгов, по которым реализуется муниципальная недвижимость муниципальной недвижимости, где в первую очередь, главенствующая роль отводится организатору торгов.
Им по смыслу существующих правил являются органы муниципальной представительной власти (муниципальный или городской совет), устанавливающий Регламент проведения таких торгов. В этом Регламенте указывается порядок проведения торгов и определения победителя конкурса.
Непосредственно обязанности по тому, как будут проводиться торги муниципальных объектов недвижимости, обычно возлагается на конкурсную комиссию, которая формируется на базе уполномоченного органа муниципального управления, ответственного за управление муниципальной собственностью — Комитеты или департаменты (отделы) управления имуществом.
Торги муниципальной недвижимостью в общих чертах проводится по следующей схеме (на примере муниципального образования города Томска):
- Этап первый — подача документов.
Для участников конкурса физических лиц:
Для участия в конкурсе физическому лицу необходимо подать в конкурсную комиссию следующие документы:
- заявка на участие в аукционе в 2 экземплярах:
- копия документа, удостоверяющего личность (паспорт);
- доверенность, оформленная надлежащим образом (в случае подачи заявки представителем)
- платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении, подтверждающий внесение задатка (не является обязательным);
- договор о задатке в 2 экземплярах
- опись документов в 2 экземплярах
Для участников конкурсных торгов — юридических лиц предусмотрен следующий список документов:
- заявка на участие в аукционе в 2 экземплярах:
- заверенные копии учредительных документов;
- документ, содержащий сведения о доле Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в уставном капитале юридического лица (реестр владельцев акций либо выписка из него или заверенное печатью юридического лица и подписанное его руководителем письмо);
- документ, который подтверждает полномочия руководителя юридического лица на осуществление действий от имени юридического лица (копия решения о назначении этого лица или о его избрании) и в соответствии с которым руководитель юридического лица обладает правом действовать от имени юридического лица без доверенности;
- в случае, если от имени претендента действует его представитель по доверенности, к заявке должна быть приложена доверенность на осуществление действий от имени претендента, оформленная в установленном порядке, или нотариально заверенная копия такой доверенности.
- платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении, подтверждающий внесение задатка (не является обязательным);
- договор о задатке в 2 экземплярах
- опись документов в 2 экземплярах.
- Этап второй – осмотр объекта недвижимости
Как только участник конкурсных торгов подал заявление на торги недвижимости муниципальной собственности, и была произведена его регистрация, в том числе и через электронные формы аукционов, производится осмотр объекта недвижимости, чтобы будущий победитель конкурса имел полное представление о состоянии объекта, его функциональной пригодности, месте расположения.
- Этап третий – извещение о месте и времени проведения аукциона или конкурса.
Извещение о проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в периодическом печатном издании, определяемом главой муниципального образования, и размещается на официальном сайте муниципального образования в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.
- Этап четвертый – проведение аукциона
Сама процедура проведения аукциона или конкурса проходит в виде выбора конкурсной комиссией того предложения (по цене за недвижимость), которое более всего подходит для организатора конкурса.
Победителем конкурса или аукциона является тот участник, который предложит лучшую цену и лучшие условия по управлению и содержанию объекта недвижимости. Всем остальным участникам, после проведения конкурса и не ставшими победителями, возвращается внесенный задаток, за вычетом комиссии, связанной с расходами по проведению конкурса.
- Этап пятый — заключение договора продажи муниципального имущества
Результаты торгов муниципальной недвижимости оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона.
После того, как определен победитель конкурса или аукциона, с ним заключается окончательный договор купли — продажи (аренды) на тот объект недвижимости, по которому был выигран конкурс.
- Этап шестой — информация об итогах конкурса
Информация о результатах аукциона и о том, как прошли муниципальные торги по недвижимости, публикуется организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона. Эта публикация должна происходить в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона, и также размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».
В заключение
Остается отметить, что порядок и регламент проведения конкурсов и торги на муниципальную недвижимость может иметь отличия в разных субъектах РФ. Но в целом, приведенная в статье схема проведения таких торгов, работает практически во всех муниципалитетах и имеет функциональный характер, понятный даже для неподготовленного участника торгов.
Получите книгу БЕСПЛАТНО!
Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион
