Использование портфельных технологий при инвестировании в недвижимость

Основной задачей инвестора, независимо от того вкладывает ли он свои капиталы в акции или облигации компаний, покупает ли драгоценные металлы или же инвестирует в недвижимость, является получение относительно стабильного дохода, невзирая на различные экономические кризисы и прочие негативные факторы социальной жизни. В практике управления финансовым капиталом методы, позволяющие извлекать прибыль при любой ситуации, давно известны и включают в себя, как относительно несложные формы защиты капитала, так и применение специфических финансовых инструментов, типа производных активов в виде опционов и фьючерсов.

Вопрос сохранения капитала для инвестора в недвижимость не менее значим, чем для других форм инвестиций. Однако возможно ли использовать формы и методы управления капиталом, принятые на рынке капитала при работе с недвижимостью?

Ответом на этот вопрос может быть то, что такие технологии имеются и используются с большим успехом как институциональными инвесторами на рынке недвижимости (компании застройщики, фирмы – девелоперы), так и частными инвесторами.

Среди таких известных методов, имеющих наибольшую практическую пользу,  можно назвать:

• реальные опционы, с помощью которых инвестор в строительные проекты может застраховать (хеджировать) активы от длительных рисков
• методы, связанные с выпуском и обращением на рынке специальных долговых бумаг (ипотечных сертификатов), применяя которые можно повысить не только оборот вложенного инвестиционного капитала, но и переложить часть рисков на других инвесторов
• портфельные методы управления активами, в основе которых лежит защита от риска с помощью диверсификации, т.е. компенсации риска одних активов за счет прибылей по другим.

В  этой статье будет рассказано о том, каким образом можно использовать портфельные методы управления недвижимостью, какие особенности существуют и как это можно непосредственно применять обычному частному инвестору.

Портфель недвижимости — специфика и практика управления

В основе теории и практики управления портфелем активов (не важно, какой природы) лежит принцип получения определенного дохода инвестором независимо от текущей или будущей конъектуры рынка.

Таблица 1 — Преимущества и недостатки недвижимости как инструмента инвестирования

Если подходить с общих принципов  работы портфельной теории, то она достаточно универсальна и может использоваться на любом рынке активов, включая и недвижимость. Единственное, что инвестору необходимо учитывать — это саму специфику, как самого рынка недвижимости, так и тех объектов, которые он предполагает включить в свой портфель.

Однако к вопросу формирования портфеля недвижимости  следует подходить с системных принципов, и в первую очередь необходимо начать с того, какие именно объекты следует  включать в свой портфель активов.

Для этого, например, можно использовать финансовую оценку, построенную на показателях:

• инвестиционной стоимости объекта недвижимости (ИС) – эта та стоимость, которую заплатил инвестор, вкладывая свои деньги.
• рыночной стоимостью (РС) — эта цена недвижимости, на текущий момент, определяемая  непосредственно рынком
• восстановительной стоимости объекта недвижимости (ВС) – это стоимость объекта недвижимости  с учетом износа и времени эксплуатации. Иногда она называется ликвидационной стоимостью или  кадастровой оценкой.

В  целом механизм анализа и отбора недвижимости строится на сравнении всех этих трех параметров и для практического использования можно применять следующий алгоритм  выбора:

1. ИС > РС (ИС+) – объект имеет ценность для инвестора;
2. ИС < РС (ИС-) – объект не имеет ценности для инвестора;
3. ВС > РС (ВС+) – объект имеет ценность для рынка;
4. ВС < РС (ВС-) – объект не имеет ценности для рынка.

Наилучшая ситуация возникает в случае, когда оценочная рыночная стоимость активов недвижимости превышает их восстановительную стоимость (ВС+) и инвестиционная стоимость превышает рыночную (ИС+), а ожидаемая доходность объектов инвестирования превышает доходности, например, банковского депозита или инфляции.

В практическом смысле портфель недвижимости должен  удовлетворять следующим  требованиям:

1. формировать для своего инвестора некоторый положительный финансовый доход на всем периоде инвестирования. Т.е. объекты недвижимости должны быть подобраны таким образом, чтобы убытки по одному перекрывались доходами по — другому. Например, недостаточный поток арендных платежей от квартиры перекрывается арендными платежами за земельный участок, сдаваемый в аренду фермеру. Такое сочетание активов  следует  производить тщательно, не полагаясь на то, что случайный выбор объектов застрахует инвестора от рисков потери прибылей.
2. защищенность от риска. Если на финансовых рынках инвестиционный портфель можно защитить различными финансовыми инструментами, то в случае недвижимости такой выбор сравнительно невелик. Для обычного частного инвестора такими вариантами могут быть:

• защита от рыночного риска потери стоимости. Уменьшающаяся стоимость квартиры в одном районе города компенсируется повышением стоимости в другой. Главное, чтобы эти районы были мало связаны между собой. Например, квартира в спальном районе и в престижной части города, либо вообще в другом населенном пункте.
• защита от валютного риска. Такому риску наиболее часто подвержены доходы от аренды. В данном случае есть несколько вариантов. Первый — это компенсировать потерю от девальвации рубля валютным вкладом или валютными облигациям, особенно хорошо, если они куплены через иностранного брокера. Второй — это компенсировать валютный риск за счет арендных платежей, поступающих от сдачи в наем квартиры (пусть даже студии), где ни — будь в Болгарии. В любом случае даже небольшой валютный поток может хорошо скомпенсировать потери стоимости аренды. Третий вариант — это получать от арендаторов плату за аренду в виде валюты, правда, это может снизить и стоимость аренды.
• защита от налоговых рисков. Очень актуальная задача для российских инвесторов в недвижимость (особенно на фоне повышения налогов по кадастровой стоимости). Здесь можно поступить, таким образом, например как компенсировать высокие ставки налога ценой за аренду, или перевести управление недвижимостью с физического лица на ИП и платить налоги по УСН (всего 6%). Либо использовать такой метод, как управление недвижимостью трастом, который зарегистрирован где-нибудь на Кипре или на  Бермудах.

3. третьим качеством инвестиционного портфеля является его управляемость. Да, можно нивелировать большую часть рисков, путем покупки недвижимости в разных городах, разных странах, но не следует забывать о такой вещи — что всем этим надо управлять, заниматься ремонтом, поддержанием состояния, работать с арендаторами (поиск, заключение договоров и т.п.). Поэтому, если в портфель инвестора входит несколько объектов недвижимости, то ему следует тщательно подумать над тем, как и кто всем этим будет управлять.

В мировой практике таким обычно занимаются специальные адвокатские конторы или поверенные, либо трасты недвижимости. Однако такой вариант подходит, конечно, для относительно состоятельных инвесторов.

В качестве заключения

Также необходимо добавить, что при управлении своим портфелем недвижимости не стоит пренебрегать современными форматами управления активами, построенными на базе информационных технологий. В частности, проблему поиска арендаторов для своих квартир и домов можно оптимально решить через такие интернет — ресурсы как, например,  AirBnB, и им подобные.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Получить книгу