Защита сделок с недвижимостью – что нужно знать инвестору

Ни для кого не является секретом, что там, где существует оборот ценностей и денег, всегда присутствует риск мошенничества, недобросовестного действия чиновников, всякого рода завистников, взяточников и прочей публики, только и ждущей, как бы поживится за чей ни — будь счет. Во многом это касается и рынка недвижимости, где и ценности немалые и много способов, как умышленного мошенничества, так и рисков, связанных со сделками купли\ продажи, инвестиционных контрактов, получения и оформления ипотечных займов и т.п.

Инвестор, который выбрал для приложения своего капитала сектор недвижимости, впрочем, как и любой обычный человек, должен иметь представление обо всех основных способах обмана и рисков, связанных как с коммерческими, так и правовыми отношениями.

В статье будет рассказано об основных видах мошенничества, наиболее часто встречающимися на рынке недвижимости, причем, акцент будет сделан на анализе таких рисков с точки  зрения инвестора в капитальные активы, с учетом российской  специфики.

Основные виды правовых рисков в сфере недвижимости

Чтобы эффективно выстроить стратегию защиты своих инвестиций в недвижимость, необходимо представлять, как минимум, какие собственно существуют риски, начиная от этапа планирования вложения капитала,  заканчивая совершением сделки и ее регистрацией.

В общем виде некоммерческие или правовые риски, связанные с рынком недвижимости, можно условно разделить на три большие категории:

• Первая группа. В первую группу входят преступления, прямо и явно направленные на хищение чужого имущества и часто сопряженные с иными нарушениями закона.

К этой группе можно отнести обманные и насильственные действия, шантаж, угрозы и т. д. Можно сказать, что это «классическая» преступная схема, особенно часто применяемая в отношении одиноких, престарелых и социально незащищенных граждан. Сюда же можно отнести рейдерский захват объекта недвижимости посредством выкупа доли в праве собственности на него и «выживание» из нее других собственников.

• Вторая группа рисков. Вторую группу можно назвать «замаскированными преступлениями», поскольку такие действия, по сути, грубо нарушают закон, но замаскированы под какую-либо законную схему.

К ним в первую очередь можно отнести:

1. подделку документов, необходимых для совершения сделки (начиная от доверенности и заканчивая решением суда, подтверждающим право собственности на объект недвижимости);
2. продажу по недействительной или отмененной доверенности;
3. заключение притворных или фиктивных сделок;
4. введение юридически неграмотных собственников недвижимости в заблуждение, когда под видом залога квартиры проводится сделка купли\продажи, при которой выдается заем в обмен на подписанный договор купли-продажи квартиры;
5. «двойные продажи» квартир, земельных участков, в том числе на рынке строящегося жилья, и т. д.

• Третья группа. К третьей группе относятся действия, которые не направлены непосредственно на хищение чужого имущества, но в будущем способны привести к оспариванию сделки.

К этой группе можно отнести, например, скрытие информации:

1. о лицах, имеющих право пользования жилым помещением – особенно несовершеннолетние дети;
2. о необходимости получения согласия третьего лица на совершение сделки;
3. о лицах, выбывших из жилого помещения в места лишения свободы или социальные учреждения и т. д.

Отдельно в этой категории выделяются сделки индивидуального предпринимателя, находящегося на момент продажи объекта недвижимости в стадии банкротства и не поставившего об этом в известность покупателя.

Как инвестору противостоять рискам на  рынке недвижимости?

Как правило, все эти риски в  реальной жизни присутствуют в различных сочетаниях, и даже профессиональным риэлторам бывает порой трудно разобраться в «юридической чистоте» объекта недвижимости, не говоря уже о людях, не имевшие до этого никакого отношения к сделкам с недвижимостью.

Тем не менее, для того, чтобы эффективно противостоять всем этим рискам и быть уверенным в защите своих инвестиций, следует придерживаться определенных методов работы с такими рисками, к которым можно отнести следующие:

1. выбор профессионального и надежного риэлтора. Да, надо признать, что такие компании, имеющие репутацию и опыт работы на рынке, оказывают свои услуги за весьма существенную плату. Но в данном случае, экономия в пользу выбора недорогого риелтора может оказаться тем самым риском, который потом будет трудно компенсировать чем — либо. Как правило, лучше всего иметь дело с риэлторами, входящими в Гильдии (или Ассоциации) риэлторов, которые есть как на уровне государства, так и в регионе.
2. перед заключением любой сделки с недвижимостью необходимо проводить юридическую проверку истории объекта недвижимости, имеющихся документов, а также сведений, относящихся к нему. Сделать это самостоятельно можно, запрашивая сведения об объекте в базе данных ЕГРП (реестр недвижимости) в «Росреестре», данные о собственниках — не являются ли они злостными должниками (можно проверить через ресурсы  Налоговой службы или Службы судебных приставов).
3. Обращать внимание на характерные признаки мошеннических сделок с недвижимостью, например, такие как:

• существенное отклонение суммы сделки относительно действующих рыночных цен, в частности существенно заниженная или существенно завышенная цена объекта недвижимости в договоре купли\продажи;
• частая смена собственников квартиры в прошлом (более двух сделок за год — два);
• осуществление сделки купли-продажи объекта недвижимости представителем продавца по доверенности;
• необоснованный отказ собственника объекта недвижимости от представления какой-либо информации или документов на объект;
• наличие нестандартных или необычно сложных схем проведения расчетов, в том числе в ранее совершенных сделках с объектом недвижимости. Например, перевести часть денег на текущий счет в один банк, часть получить в виде наличных долларов мелкими купюрами, а часть вообще отправить через Вестерн Юнион
• осуществление расчетов между сторонами сделки с использованием расчетных счетов третьих лиц, в том числе в ранее совершенных сделках с объектом недвижимости.

4. Страхование. В системе страхования рисков страховщиками (страховыми компаниями) имеются специальные форматы работы с недвижимостью, в частности, страхование, так называемых, титульных рисков, то есть страхование риска утраты права собственности.

Естественно, страхование влечет за собой дополнительные расходы инвестора в виде оплаты страхового полиса, внесения ежегодных платежей  — страховых премий. Но, бывают такие ситуации, когда это является крайне желательным.

Например, если в истории дома или квартиры прослеживаются критерии «подозрительных» сделок — получение права собственности в результате наследования, по доверенности, слишком частые сделки, то страхование является почти единственным средством компенсации рисков в будущем.

Наследники могут оспаривать свое право или  долю в наследстве, (а это может тянуться годами), либо доверитель давно отозвал доверенность у лица, у которого решено было купить недвижимость, и чтобы защитить свое право, как законного приобретателя, страховка может сыграть свою положительную роль. Здесь также не следует забывать, что многие крупные страховые компании имеют очень сильные ресурсы и команды профессиональных юристов, которые изучат очень внимательно недвижимость, иногда более качественно, чем любой риэлтор. Соответственно, они никогда не застрахуют подозрительный объект или назначат за него очень высокую страховую премию.

В заключение

Стоит отметить, что существуют другие возможности защиты сделок с недвижимостью, например, обременение кредитным залогом, договорами долгосрочной аренды юридическим лицам, передача в траст и т.п.

Но в любом случае, даже знание основных видов рисков и методов противодействия им способно уберечь инвестора те только от финансовых потерь, но и от потери времени — самого главного ресурса.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Получить книгу