Первичный рынок недвижимости: особенности развития и структура

Первичный рынок недвижимости – это сегмент стройиндустрии, где недвижимость в товарном качестве впервые оказывается в ситуации купли-продажи. Основными продавцами здесь являются: государство с представительством федеральных, региональных или местных властей, либо коммерческие частные строительные компании, строящие жилые и нежилые объекты.

Характеристика недвижимости по параметрам

Предлагаемая недвижимость на первичном рынке формируется из вновь созданных объектов. Взаимодействие со вторичным рынком способствует понижению уровня издержек для создания новых объектов, обеспечивая рентабельность и развитие рынка в целом.

Так как недвижимость в качестве объекта купли-продажи носит стационарный характер, ее присутствие на рынке связано с определенным местом/географическим положением:

• региональным;
• районным;
• микрорайонным.

Количество первичной недвижимости напрямую будет зависеть от следующих факторов:

• от объемов;
• от темпов строительства;
• от времени введения новостроек в эксплуатацию.

Среди прочих видов первичного жилья особое место занимает элитная недвижимость. По утверждению специалистов вторичный рынок элитного жилья – это практически редкость (за исключением единичных случаев). Поэтому реализация новых проектов, включая строительство и реконструкцию, обеспечивает значительное число поступления на рынок первичного жилья качественных объектов недвижимости.

Новостройки: жилая недвижимость

Первичный рынок жилой недвижимости — это строящееся или недавно построенное жилье, на которое еще не оформлялось право собственности.

Преимущества первичной недвижимости:

• при приобретении во время строительства стоимость объекта на порядок ниже, чем на вторичном рынке;
• квартира без истории, то есть юридически чистая;
• новая инженерная структура и сети;
• современные рациональные планировки и возможность выбора нужного метража;
• возможность создания ТСЖ и поддерживание дома в надлежащем состоянии.

Цены на жилье первичного рынка

Стоимость жилья будет зависеть от выбранного варианта. Критериев ценообразования здесь может быть множество, например, жилье во время строительства будет на порядок меньше, чем уже сданное.

Среди основных характеристик будут учитываться:

• район, его инфраструктура;
• метраж жилплощади;
• наличие/отсутствие отделки помещения.

По способу финансового участия сделки первичного рынка недвижимости могут быть различными, например:

• с помощью ипотечного кредитования;
• с участием сертификатов по социальным программам (см. Жилищный сертификат – реальный способ упростить покупку недвижимости);
• покупка за наличный расчет;
• комбинированная сделка.

Как правило, на квартиры в строящихся домах банки охотно оформляют ипотеку. Компании-застройщики практикуют продажи в рассрочку или с системой скидок при определенных условиях.

Период оформления сделки

Период сделки по покупке первичной недвижимости будет зависеть от выбранного варианта:

• Если это будет квартира в возводящемся объекте, тогда после оформления первичного пакета документов вам придется подождать, пока достроят дом, чтобы получить документы на построенную квартиру.
• Если вы хотите приобрести помещение в построенном и сданном доме, тогда сделка будет достаточно быстрой и практически аналогичной покупке объекта вторичного рынка.

Все время строительства и период сдачи здания в эксплуатацию должен быть прописан в соответствующих документах компании-застройщика. При форс-мажорных обстоятельствах или при «заморозке» строительства дата сдачи жилья может отложиться на некоторое время. В народе такие квартиры называют «долгостроем».

Совет! Чтобы этого избежать, нужно обязательно проверить у застройщика все необходимые документы и разрешение на строительство. Оптимально приобретать жилье у проверенных компаний с хорошей репутацией.

Расходы по ремонту первичного жилья

Одно из преимуществ покупки жилья в новостройке в том, что в большинстве случаев там нет необходимости делать ремонт, во всяком случае, в первое время. Большинство застройщиков сдают жилье с качественной отделкой и в только что построенную и сданную квартиру можно сразу заселяться.

Но есть ситуации, когда жилье сдают без отделочных работ. В таком случае все затраты на ремонт придется делать самостоятельно. Но в этой ситуации могут быть и плюсы, так как вы сами по своему желанию и вкусу можете обустроить пространство. Как правило, в новых домах многие соседи начинают делать ремонт, поэтому нужно быть готовым к такому явлению.

Внимание! Покупая квартиру без отделки, лучше сразу рассчитать бюджет на ремонт.

Необходимые документы

В документном отношении с новостройками дело обстоит несколько проще, чем с оформлением сделки на вторичном рынке, так как такие квартиры не имеют «истории». Период сбора и оформления документов стандартный и он будет зависеть от конкретной ситуации.

Квартира первичный рынок: оформление

Расположение первичного жилья/инфраструктура

Как правило, при строительстве первичного жилья планируется в развитии вся необходимая инфраструктура: дороги, детские площадки, различные учреждения, магазины и т.д.

В настоящее время новостройки могут охватывать целый район с различными вариантами застройки, материала домов, этажности и т.д. В таком случае вы можете выбрать самый оптимальный вариант для себя.

Возможные риски при покупке недвижимости

Каждый объект недвижимости включает набор параметров, поэтому каждая сделка здесь осуществляется в рамках конкретной территории с необходимыми административными нормами.

В связи с этими характеристиками можно выделить основные источники рисков:

• экономические;
• юридические;
• архитектурно-строительные;
• административные.

Естественно, все перечисленные виды рисков непосредственно связаны с финансовым эквивалентом, так как затраты на проект или сделку могут быть увеличены или снижены, либо увеличен период запланированного времени инвестирования. Как минимизировать риски первичного рынка недвижимости?

Здесь нужно знать, что иногда полностью обойтись без рисков невозможно, а вот существенно снизить их – вполне:

• Первый шаг – выявление возможных проблем при сделках и операциях с недвижимостью;
• Второй шаг – определение качества и количества рисков (выяснение причинно- факторной связи их возникновения, возможность их наступления, анализ ситуаций во время сделки, при которых могут возникнуть проблемы; выяснение возможного объема риска);
• Третий шаг – анализ возможных финансовых затрат для погашения риска;
• Четвертый шаг – выработка стратегии и осуществление мероприятий по предотвращению рисков, снижение вероятности их наступления и расчет возможного объема финансовых трат;
• Пятый шаг – контроль проведения нужных мероприятий, при необходимости – внесение актуальных корректив в механизм их реализации.

Таким образом, при выборе квартиры на первичном рынке недвижимости необходимо четко формулировать свои потребности, соизмерять возможности и текущую ситуацию. При грамотном учете всех факторов вы сможете выбрать самую оптимальную для вас квартиру.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Получить книгу