Инвестиции в европейскую недвижимость — и снова все повторяется

Выбирая для себя инвестиционные приоритеты, большинство людей следует проверенными годами алгоритмам, основной которых является надежность и стабильность получения гарантированного дохода, пусть даже и небольшого.

В нынешней действительности, характеризующейся всеобщей финансовой нестабильностью, отсутствием перспектив развития экономики в собственной стране, по крайней мере, для многих в мире, вопрос о том, куда вложить деньги, чтобы спокойно встретить старость и дать будущее своим детям является первостепенным. Как правило, в таких случаях поиска лучшей жизни, кроме как переезда в другую страну, у многих практически  нет других вариантов.

Однако для того чтобы поменять кардинально образ жизни и самое главное найти новые источники существования, приходится искать варианты, среди которых  инвестиции в  недвижимость занимают не последнее место. Но прежде чем принять такое решение, инвестор должен иметь хотя бы общее представление о том, как и куда  вкладывать свои деньги, с тем чтобы потом не жалеть о зря потраченных капиталах и времени.

В этой статье будет рассказано о том, что представляет собой рынок недвижимости Европы с точки зрения относительно небогатого человека, живущего в России. Какая перспектива ждет этот рынок, и самое главное в какой момент и где лучше всего найти свой « райский  уголок», способный принести еще и дополнительный доход.

Мы едем, едем, в  далекие края…или инвестиции в европейскую недвижимость

Рынок недвижимости, как известно, имеет репутацию мало ликвидного и сравнительно дорогого для доступа всем желающим. Однако на самом деле не все так обстоит просто и однозначно, как обычно это представляется многим.

На стоимость  жилья или коммерческой недвижимости влияют много факторов, которые в разные периоды времени выражаются либо в падении цен на недвижимость, либо в ее росте.

С точки зрения инвестиционного рынка, весь сектор недвижимости  Европы можно условно разделить на три большие группы с позиции ценовой доступности:

• Рынок дорогой недвижимости, который в большинстве случаев характерен для таких стран как Швейцария, Австрия, Монако и т.п.- это любимые места олигархов и прочих богатых людей всего мира
• Средний сегмент, как правило, пользующийся спросом у среднего класса, хорошо оплачиваемых специалистов, как местных, так и экспатов. Обычно это страны с развитой экономикой типа Германии, страны Северной Европы, Испания, Италия.
• Дешевый сегмент. Это всем хорошо известные страны, которые по уровню своего экономического развития сильно отстают от лидеров  Евросоюза, либо  недавно  вступившие в него. Это – страны Балтии, и бывшей Югославии, Греция,  Кипр и т.п.

В каждом из этих секторов рынка недвижимости существуют свои факторы, определяющие как спрос в том или ином классе, так и ценовой уровень. Если брать для примера россиян, то приоритетом в выборе инвестиций в европейскую недвижимость (см. Инвестиции в зарубежную недвижимость: преимущества и риски) являются относительно низкий порог входа, комфортные условия проживания и легкость получения вида на жительство или гражданства.

Но с другой стороны такой интерес россиян к странам с дешевым инвестиционным жильем формирует условия для роста цен на него. Например, если брать за основу данные по миграции россиян за последние годы, то, как видно новая волна выезда соотечественников на ПМЖ снова набирает темпы роста. Причем эти данные не учитывают тех, кто, например, периодически живет в Европе или другой стране, применяя, так называемый «вахтовый метод».

Но это только часть тех факторов, которые влияют на рынок недвижимости, столь многообразный в Европе, что принимать нужно во внимание условия каждой конкретной страны. Например, если задача — получить ВНЖ в стране — члене Евросоюза и Шенгена, то целесообразно покупать недвижимость стоимостью не менее 140 тыс. евро в Риге или Юрмале.

При желании приобрести жилье на побережье для отдыха, вывозить детей на море — можно говорить о сумме в 50–60 тыс. евро, за эти деньги вполне реально приобрести квартиру в Болгарии (см. Инвестиции в Болгарии — что может пригодиться) или Турции. Сегодня, вкладывая средства в заграничную недвижимость, можно  если не столько их приумножить, то хотя бы  сохранить капитал от инфляции. Причем минимальная сумма вложений может начинаться от 30 тыс. евро.

Во Франции недвижимость дешевела в 2008–2009 годах на 6% ежегодно и уже вернула прежние позиции. В Австрии и Швейцарии цены вообще не снижались, но и не росли. Двухкомнатная квартира в Австрии с  перспективой сдачи в аренду в среднем стоит 150 тыс. евро, во Франции — 200 тыс. евро, в Швейцарии — 250 тыс. евро. И соответственно доходность от сдачи ее в аренду наиболее высокая в Австрии и по убывающей — во Франции и Швейцарии: 5–12% годовых».

Для тех, кто ориентирован в  своих предпочтениях на  юг Европы, например, столь сильно любимые многими Черногорию или  Хорватию, то в той  же Черногории индекс цен  довольно сильно просел, что явно видно из графика. Но постепенно цены стали восстанавливать свои позиции, и во многом благодаря тому, что спрос на недвижимость в этой стране обеспечил все возрастающий поток российских граждан.

Где и как взять деньги на  инвестиции в недвижимость в Европе

При инвестициях в европейскую  недвижимость, инвестор должен принимать в расчет и такой вопрос, как вкладывать – свои собственные средства (которых может не быть в достаточном размере) или  брать европейскую ипотеку.

Как показала  практика последних лет, инвестируя в недвижимость за рубежом с привлечением ипотечных кредитов, покупатель выигрывает и в правовом отношении, и в финансовом плане. Покупая недвижимость в развитых странах Европы только с использованием  собственных денег, доходность от аренды на вложенную сумму в процентном отношении будет очень низкой и сопоставимой в этих странах с доходностью от гособлигаций, которые — более ликвидный инвестиционный инструмент.

Если использовать в ходе покупки недвижимости и собственные и заемные средства — процент доходности от аренды на собственные вложенные средства будет значительно выше.

Ипотеку за границей выдают если не всем желающим, то, во всяком случае, тем, кто высказывает серьезные намерения  на получение резидентства или гражданства в будущем. Тем более в  условиях, когда банкам трудно стало зарабатывать на кредитах при  почти отрицательных банковских ставках.

Для зарубежных банков есть только деление на резидентов и нерезидентов. Для нерезидентов максимальная сумма кредита ниже, чем для резидентов, например: 60 и 80% от стоимости объекта соответственно. Но на высокодоходные объекты в Англии и Франции при не статусном финансировании (когда застройщик гарантирует банку финансирование при помощи своих активов, то есть выступает гарантом для инвестора перед банком) ипотеку частному инвестору одобряли даже без наличия финансовых документов, подтверждающих доход.

Хотя финансовые условия ипотеки при этом, как правило, аналогичны статусному финансированию: аванс 20–30% от стоимости объекта, процентная ставка 3–5,5–8% в год в зависимости от страны. Кроме банков существует в Европе  и мире масса организаций, которые помогают будущим инвесторам найти средства или увеличить имеющиеся через специальные миграционные программы. Например, Инвестиционные  миграционные фонды типа  Black  Rock, Brillstraits Immigration Investment Fund и другие.

Немаловажно также будущему инвестору знать и о такой стороне инвестиций в европейскую недвижимость, как налоги и затраты на ее содержание. Иногда привлекательное по цене жилье может обернуться существенными налогами, которые сведут на нет весь инвестиционный  план.

Причем плюсы и минусы вложений здесь опять же во многом связаны с регионом покупки недвижимости, особенно по части дальнейшего бизнеса на аренде (табл. 2).

При инвестировании в зарубежную недвижимость ожидают следующие расходы:

1. Стоимость самой недвижимости.
2. Ипотечный процент (если привлекается кредит) — от 3 до 8% годовых, кредит при этом полностью гасится при помощи арендных платежей. Если инвестиция происходит при посредничестве траста — REIT —брокерская комиссия составит около 20 евро за транзакцию, а вознаграждение управляющего — 20–30% от прибыли.
3. Оплата услуг застрахованного государством юриста (имеющего государственную лицензию на оказание юридических услуг в области недвижимости) по проверке юридической чистоты участка под строительство, самого объекта на вторичном рынке — 1–2 тыс. евро за все.
4. Гербовый сбор при покупке объекта недвижимости — от 0 до 4% от стоимости объекта. Например, в Англии при покупке недвижимости стоимостью до 155 тыс. фунтов стерлингов гербовый сбор не взимается, а максимальный сбор — во Франции.
5. В Западной Европе и США налог на сдачу недвижимости в аренду нерезидент не платит (считается, что он должен платить его в своей стране). Налог на саму недвижимость платит тот, кто ее эксплуатирует, то есть арендатор или сам отель, где расположен номер, который, к примеру, приобретен для сдачи в аренду.
6. Дополнительные расходы ожидают только тех инвесторов, кто собрался перепродать приобретенную недвижимость, — налог на прирост капитала. В этой ситуации полезно привлечь опытного бухгалтера, который оптимизирует доходы. В самом благоприятном варианте этот налог обойдется в 10% от полученной прибыли.

В  целом же, подводя  итог сказанному, следует сделать вывод, что инвестиции в зарубежную недвижимость в Европе не так дороги, как может показаться с первого взгляда. Главное при этом правильно  выбрать время и место, и досконально просчитать свой инвестиционный план, который должен быть основан на  знании того, по каким законам рынок недвижимости живет и какие возможности есть на нем для разумного инвестора.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Получить книгу