Инвестиции в зарубежную недвижимость: преимущества и риски

С точки зрения классического инвестиционного менеджмента, или управления капиталом, в принципе нет большой разницы, во что инвестировать, лишь бы был обеспечен заданный уровень дохода при приемлемой степени риска.

Однако инвестор это все — таки индивидуальная личность, а не машина по производству долларовой наличности, он имеет свои предпочтения в том, как и куда инвестировать. В этом отношении инвестиции в недвижимость стоят практически в первом ряду перед большинством инвесторов, кто так или иначе задумывался о том, как пристроить свои капиталы, чтобы они приносили доход.

Что касается инвестиций в рынок недвижимости зарубежных стран, то, как правило, отечественных больших и малых инвесторов толкают разные мотивы. Кто-то имеет желание таким образом сохранить свои капиталы от посягательств не в меру жадных преступных элементов и не менее алчных чиновников всех мастей и рангов. Кто-то просто любит другие страны за то, что там можно легко и без лишней бюрократии оформлять сделки, а для кого — то красоты чужих берегов милее и слаще «дыма отечества».

В этой статье будет рассказано об основных преимуществах инвестирования в недвижимость за границей, об особенностях этого интересного процесса и о том, какие следует ждать «подводные камни» или риски на этом весьма специфичном рынке.

Содержание статьи

Основные достоинства и недостатки инвестирования в недвижимость других стран
Где находятся молочные реки и кисельные берега инвестора в недвижимость
Какая стратегия инвестирования наиболее подходит для такого рынка?
Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Основные достоинства и недостатки инвестирования в недвижимость других стран

Используя для вложения своего капитала различные стратегии, каждый инвестор преследует свои собственные цели. Но, естественно, при всех прочих условиях имеется в виду, что экономическая отдача от вложенных денег не стоит на последнем месте, иначе это будет что – угодно, но только не инвестирование.

К таким основополагающим и мотивирующим факторам инвестирования относятся, как правило:

Надежность и защищенность вложенных денег. В этом случае следует подразумевать, что под надежностью понимается не только отсутствие мошеннических сделок и действия «серых и черных» риелторов, но и непрекословный статус частной собственности, настоящие страховки и гарантии, наличие настоящего правосудия и т.п. Немаловажным фактором при выборе стратегии инвестирования в недвижимость за рубежом является просто желание платить меньше за качественное жилье и еще зарабатывать на этом при гораздо меньших рисках, чем у себя на горячо любимой родине».
Использование стратегии диверсификации как метода общей инвестиционной стратегии.
Сохранение валютных активов из-за обесценивающейся национальной валюты
Возможности местных законодательных условий, способствующих владеть, пользоваться и управлять объектами недвижимости в виде упрощенных налоговых схем (причем легальных), что обеспечивает не только снижение налоговых издержек, но и защиту конфиденциальности конечного владельца или бенефициара.
Значительная экономия во время пребывания в иностранном государстве на отдыхе. Это также позволяет получать дополнительные доходы от временной сдачи в аренду недвижимости;
Возможность получения долгосрочных виз и вида на жительство;
Возможность получения в перспективе двойного гражданства и, как следствие, весьма упрощенный процесс путешествий по всему миру с паспортом нормальной страны.

Если же говорить о рисках, связанных с инвестированием в недвижимость за границей, то их можно разделить на три основные группы:

Риски выбора страны и расчета доходности. Как правило, прежде чем выбирать страну и строить расчеты по предполагаемым доходам, необходимо учитывать:

общую динамику рынка недвижимости,
уровни спроса и предложения,
политические риски,
ставки налога и содержание объектов и т.п.

Находясь только в своей стране, трудно сделать такой качественный анализ, поэтому нужно либо самому предварительно на месте ознакомиться с ситуацией в конкретной стране, либо передоверить это другим. Но тогда возникает другая группа рисков — агентские.

Агентские риски связанны с процедурой оформления, регистрацией недвижимости. В разных странах существуют свои особенности. Например, в Таиланде, излюбленном месте отдыха и проживания многих соотечественников, не существует прямого владения объектом недвижимости и землей. Все это оформляется через специальную схему создания управляющей компании, в которой 51% принадлежит местному агенту. Не следует также забывать, что за рубежом работают как частные, так и государственные агентства, и есть свои собственные нюансы, связанные с нотариальным оформлением сделок.
К третьей группе рисков относятся риски, связанные с особенностями наследования, дарения недвижимости. В частности, в странах, где имеется англосаксонское право (все бывшие страны — колонии Британской империи), договор дарения может обойтись в немалые деньги, и при планировании своей инвестиционной стратегии следует этот фактор непременно учитывать.

Где находятся молочные реки и кисельные берега инвестора в недвижимость

При выборе страны, где лучше всего вложить свои капиталы, каждый инвестор ориентируется как на свои личные предпочтения, так и на те варианты, которые способны обеспечить желаемый уровень дохода. Прежде чем начать инвестирование, нужно как минимум иметь хотя бы общее представление о том, в какой фазе своего развития находится рынок недвижимости, какие факторы имеют наибольшее влияние.

Например, за основу можно взять анализ основных иммиграционных потоков, которые прямо или косвенно влияют на уровень ставок по ипотеке, аренде и общий ценовой фон. Для наглядности можно обратиться к рисунку 1, где изображены такие миграционные потоки.

Рисунок 1:

Красные стрелки обозначают миграцию, направленную на получение карьерного роста, новой работы, – это фактор, влияющий на рынок арендного жилья и ипотеки.
Желтые стрелки – это потоки тех, кто уже заработал на жизнь своим долгим трудом и теперь ищет уютное и безопасное место, чтобы достойно встретить свою старость. Этот фактор формирует спрос на долгосрочное жилье, причем высокого качества
Синие стрелки – это миграция беженцев или тех, кто ищет политического убежища, бегущие от войн, безработицы и преступности. Это фактор спроса на жилье самого низшего ценового сегмента, в первую очередь, социального и арендного.

Как видно из этой карты, существуют несколько главных направлений миграции, определяющие состояние рынка недвижимости.

Это, в первую очередь:

Европа
США
Юго — Восточная Азия (Таиланд, Сингапур, Вьетнам, Малайзия, Тайвань, Гонг Конг)
Австралия и Новая Зеландия

Если взять для примера рынок недвижимости Европы, то основной его характеристикой будет стабильный рост цен на жилье, начиная с довольно сильного провала в 2008 – 2009 годах.

Причем этот рост имеет две причины — это большой приток мигрантов из стран Ближнего Востока и Африки и неуклонно слабеющий евро, который снизил ставки по ипотеке практически до 1-2 %. Заработать на таком рынке недвижимости можно, даже если взять ипотеку, но следует иметь в виду, что горизонт роста цен на недвижимость не столь велик, и в лучшем случае составит пару лет.

Более интересным в плане инвестиций в недвижимость является «зеленый континент» — Австралия. Несмотря на его удаленность от основных миграционных потоков, все же стабильный приток мигрантов из Индии, Европы, Китая, относящихся к среднему классу, вот уже несколько лет определяет стабильную восходящую динамику рынка, что видно из представленного графика.

Но вместе с тем, у австралийского рынка недвижимости есть свои особенности.

Первая – это достаточно высокая волатильность цен в среднегодовой перспективе, что особенно заметно по основным городам Австралии. Как видно из этого же графика, диапазон изменения роста цен находится в широком коридоре — порядка 20% и меняет свое направление каждые несколько лет.

Другой особенностью рынка недвижимости Австралии является его сильная закредитованность, как это видно из графика по ипотечным закладным. Это главный риск рынка, который во многом похож на ситуацию в США накануне 2008 года.

Какая стратегия инвестирования наиболее подходит для такого рынка?

Вариантов может быть несколько. Первый самый разумный – это подождать пару лет до очередного спада цен на фоне, какого-либо кризиса, например, падения цен на нефть или металлы, от которых достаточно сильно зависит экономика страны. Но такой период спада будет краткосрочным и подешевевшую недвижимость также быстро выкупят новые мигранты, да и сами австралийцы не прочь воспользоваться такой возможностью.

Вторая стратегия – это покупка недвижимости в пределах транспортной доступности от центров больших городов. В Австралии города растут не в высоту, а в ширину и то, что раньше было бушем, где жили только кенгуру и вомбаты, возводятся кварталы малоэтажного жилья.

Однако для получения доходов от аренды все же предпочтительнее центры городов, но при этом следует учитывать, что средняя ставка доходности от такого типа инвестирования вряд ли будет превышать 3-6% годовых.