Управление валютным риском при инвестициях в зарубежные активы
Кризис современной экономики, построенной на либеральных основах постмодерна, ставит перед многими инвесторами задачу поиска, как новых видов вложения капитала, так и расширение географических границ его применения.
Однако, несмотря на глобальный тренд всеобщей информатизации и создания единой бизнес среды по всему миру, для человека, инвестирующего в иностранные активы за рубежом, имеются дополнительные риски. Эти риски могут быть различного свойства, но самый реально осязаемый и существенный — это риск, связанный с обменным курсом валют.
Для типичного инвестора риски валютного курса, как правило, связаны с такими видами инвестирования как:
- инвестиции в зарубежную недвижимость с целью получения рентного дохода
- инвестиции в иностранный бизнес, покупка доли в уставном капитале
- инвестиции на фондовом рынке — в акции, облигации и другие финансовые инструменты
- инвестиции в активы различных стран, через, например, паи (доли) различных инвестиционных фондов (ПИФы и их зарубежный аналог — ETF).
С практической точки зрения имеет смысл рассмотреть систему управления валютными рисками в отношении недвижимости, как самого распространенного случая среди российских инвесторов. Немаловажное значение имеет также и то, что это самый низколиквидный актив, в который почему — то предпочитают инвестировать большинство. А это подразумевает, что значимость валютного риска более существенна и интересна, о чем и будет рассказано в этой статье.
Содержание статьи
Инвестиции в зарубежную недвижимость – как защитить «крепость» от валютных рисков
Прежде чем непосредственно говорить о валютных рисках при вложении капитала в недвижимость, следует напомнить основные тезисы, касающиеся самого понятия валютный риск.
Как известно, валютный риск представляет собой опасность потерь в связи с неблагоприятным для инвестора (предпринимателя) изменением курсов валют. Он связан, прежде всего, с глобализацией в мировой экономике.
Большинство инвестиций, прямо или косвенно, подвержены влиянию валютных рисков. Изменения обменных курсов влияют как на текущие, так и на будущие денежные потоки, а также на рентабельность, стоимость инвестируемого капитала.
Степень воздействия валютных курсов на инвестиции зависит с одной стороны, от структуры валютных потоков. С другой стороны – от используемых методов хеджирования (страхования).
Выделяют четыре основных типа валютных рисков:
- Трансляционный (расчетный) валютный риск;
- Транзакционный (контрактный) валютный риск;
- Операционный валютный риск
- скрытые валютные риски
Чтобы понять саму систему рисков при вложении в недвижимость, нужно иметь представление об основных факторах, влияющих на стоимость инвестиций.
Первым таким фактором является период вложения капитала в недвижимость. Стоимость недвижимости, как и любого актива, меняется во времени. Бывают подъемы стоимости и падения цен. У недвижимости различного типа также имеются свои циклические периоды изменения стоимости.
— Регулярная проверка качества ссылок по более чем 100 показателям и ежедневный пересчет показателей качества проекта.
— Все известные форматы ссылок: арендные ссылки, вечные ссылки, публикации (упоминания, мнения, отзывы, статьи, пресс-релизы).
— SeoHammer покажет, где рост или падение, а также запросы, на которые нужно обратить внимание.
SeoHammer еще предоставляет технологию Буст, она ускоряет продвижение в десятки раз, а первые результаты появляются уже в течение первых 7 дней. Зарегистрироваться и Начать продвижение
Если, например, взять офисную недвижимость за последние двадцать пять лет, то прослеживается несколько периодов падения цен на офисные объекты, что связно с восстановлением экономки определенных стран от предыдущих кризисов (финансовых и экономических).
Таких периодов было несколько:
- (1986 – 1995 гг.),
- (1996–2007 гг.),
- (1996–1998 гг.)
- (1999–2007 гг.)
- (2009 – 2015 гг.).
Для каждого из рассмотренных периодов, данный эффект различен и в некоторых случаях приводит к отрицательной доходности вложений. Наибольший негативный эффект от изменения курса валюты (падение индонезийской рупии) выявлен для инвестиций в Джакарте (столица Индонезии) – снижение доходности до — 3,58 % . Позитивный пример – офисная недвижимость в Токио была выгодной: 0,69 % – 1,00 % дохода (за весь период укрепление йены).
Как уменьшить влияние этого риска?
Обычно грамотный инвестор инвестирует не тогда, когда ему надо именно здесь и сейчас, а тогда, когда рынок предоставит для этого лучшую возможность. То есть, простой принцип — покупать на минимумах, продавать на максимумах. Правда для этого инвестору нужно научиться ждать и рассчитывать свои действия на годы вперед.
Другой вариант – это вложить деньги в защитные активы для формирования резервного фонда, на период падения доходности от недвижимости. Второй важный момент, касающийся инвестиций в зарубежную недвижимость, связан с доходностью объекта инвестирования. Обычно доход, получаемый от недвижимости, имеет вид аренды или платы за коммерческое использование.
Доходность аренды напрямую зависит от текущего курса валюты, в какой стране находится жилищный инвестиционный проект, и курса валюты страны, куда инвестор репатриирует свой доход.
Если, например, инвестор получает плату за аренду в евро в период ослабления курса рубля, то естественно инвестор получит дополнительную прибыль за счет слабого курса рубля. Но бывают и случаи обратного порядка.
Как это было, например, в период 2001 -2007 года, когда инвесторы теряли доходы по арендной плате при инвестировании в страны ближнего зарубежья. Это происходило на фоне длительного стабильного курса российской валюты (которая более крепка, чем валюты стран СНГ).
Самым простым методом страхования (хеджирования) этого риска является:
- заключение договора аренды со съемщиком в «твердой валюте»
- включение в договор аренды оговорки, в которой предусмотрено коррекция арендной платы, на изменение курса валюты
- использовать для конвертации банки или другие кредитные организации с минимальными комиссиями
Третий фактор, определяющий уровень доходности инвестиций в недвижимость — связан со скрытыми (трудно прогнозируемыми) валютными рисками. К этой группе риска относятся, прежде всего, ипотечные кредиты. Когда в случае неожиданного ослабления курса валюты, получаемых доходов инвестора становится не достаточно для погашения кредита или изменения условий ипотеки (кредитная ловушка).
— Разгрузит мастера, специалиста или компанию;
— Позволит гибко управлять расписанием и загрузкой;
— Разошлет оповещения о новых услугах или акциях;
— Позволит принять оплату на карту/кошелек/счет;
— Позволит записываться на групповые и персональные посещения;
— Поможет получить от клиента отзывы о визите к вам;
— Включает в себя сервис чаевых.
Для новых пользователей первый месяц бесплатно. Зарегистрироваться в сервисе
Такой тип рисков трудно компенсировать, кроме как, например, застраховав свой кредитный договор у страховщиков.
Другим типом скрытого валютного риска, с которым может столкнуться инвестор в зарубежную недвижимость — это налоги и прочие сборы, взимаемые с владельцев в той или иной стране. Если, например, ставка налога будет повышена с одновременным ростом курса валюты платежа, то это может оказаться малоприятной неожиданностью для инвестора. Под такие риски следует создавать либо резерв, либо инвестировать часть активов в местной валюте в финансовые инструменты с фиксированной доходностью (например, в облигации европейских стран — Евробонды).
В заключение
Стоит также отметить, что эффективное управление валютными рисками при инвестициях в зарубежные активы, должно строиться на всестороннем анализе рынка. Ибо легче предупредить риски, чем потом героически преодолевать их последствия.
Получите книгу БЕСПЛАТНО!
Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион
