Ипотечно-инвестиционный анализ: формулы

Рынок частного жилья в России находится еще только в самой начальной стадии развития, и те 25 лет, которые прошли с момента его масштабной приватизации, являются, по сути, только началом формирования полноценного рынка ипотеки.

Тем не менее, наработанный за это время  опыт работы банковской сферы, ипотечных и риэлтерских агентств, да и самих потребителей этого инвестиционного продукта позволяют говорить об устоявшихся методах не только организационно — правовой модели рынка ипотеки, но и способах управления капиталом, вкладываемым в недвижимость.

В этой статье будет рассказано об основных методах ипотечно — инвестиционного анализа, перспективах самого рынка ипотеки и возможностей для инвесторов.

Краткая характеристика рынка недвижимости и ипотеки в Российской Федерации и его ближайшие перспективы

Как известно из практики управления капиталом, а именно инвестициями, любой анализ процесса вложения средств в бизнес начинается с изучения самого рынка и его тенденций развития. Это касается также и рынка недвижимости.

В первую очередь инвестора должны  интересовать такие факторы, как:

1. Степень развития кредитной сферы, которая является главным агентом, обеспечивающим спрос на объекты недвижимости. Здесь важнейшим императивом выступает как наличие свободного рынка, где формируются условия сделок, так и степень развитости инфраструктуры (банки, агентства недвижимости, государственные программы субсидирования и т.п.)
2. Макроэкономические показатели, оказывающие прямое или косвенное влияние на рынок ипотеки. Например, ставка кредита, объем потребительского спроса, тренды и характеристики капитальных инвестиций в сектор строительства жилья, демографические параметры (увеличение или спад прироста населения).
3. Правовые особенности рынка жилья, правовая гарантия сделок, защищенность прав частной собственности.

Если, к примеру, взять статистику последних лет, представленную на диаграмме выше, то видно, что основная доля кредитных потоков, идущих в сферу недвижимости, приходится на центральные регионы страны. Это говорит о крайней несбалансированности спроса на инвестиционные продукты, создавая предпосылки для неадекватного роста цены на недвижимость в одних регионах в ущерб других.

Это связано, конечно же, в первую очередь с наличием у населения в этих регионах возможности получения приемлемых доходов, достаточных для реализации кредитной программы по недвижимости. Вторым важным показателем статистики является, например, средняя ставка по ипотечным продуктам.

Как видно из диаграммы,  средняя ставка по ипотечным кредитам имеет довольно равномерный характер, что может говорить в пользу того, что в стране имеется развитый рынок кредитования и имеющаяся конкуренция среди кредитных организаций не позволяет монополизировать рынок  несколькими ведущими игроками. Это, в целом, весьма положительный фактор для всего ипотечного рынка.

Другим важным абсолютным показателем при реализации инвестиционного анализа рынка является средняя цена на  жилье в региональном разрезе.

Из диаграммы, характеризующей цену жилой недвижимости по стране, можно сделать вывод, что только в двух регионах, Центральном и Дальневосточном, ценовой уровень имеет явный  дисбаланс. Это объясняется  тем, что в первом случае спрос на жилье превышает предложение из-за мощного притока в центральные районы населения со всей России и стран бывшего СССР. Что касается второго региона, дальневосточного, то здесь ситуация характеризуется тем, что спрос на жилье не удовлетворен со стороны застройщиков, и это отражается на всей ценовой политике.

Подводя итог сказанному, следует сделать вывод, что рынок инвестиционного жилья в  России имеет крайне неравномерный характер, ценовой диспаритет работает на стороне продавцов и цены на недвижимость (в рублевом выражении) будут только расти, несмотря на кризисный текущий период.

Методы расчета ипотечных инвестиций и их краткая характеристика

На текущий момент в практике инвестиционного анализа ипотечных сделок применяется несколько простых способов расчета денежных потоков при реализации инвестиционной  программы. В данной статье будут даны примеры двух таких моделей, каждая из которых имеет свое целевое назначение.

Модель 1.

Формирование плана погашения ипотечного долга по этой модели происходит следующим образом.

Фактическая стоимость недвижимости для покупателя считается его долгом, выплачиваемый равными долями кредитору в каждом отчетном периоде установленного срока погашения.

Кроме погашения суммы основного долга, покупатель также выплачивает процентные платежи за использованный заемный  капитал, начисляемые по формуле сложного процента на конец каждого периода выплат. Сумма выплат за рассрочку платежа зависит от размера начальной задолженности, установленной на момент выплат, ставки процента и срока погашения кредита (см. таблицу 1).

В системе погашения финансовой задолженности применяется метод постоянных срочных выплат, сущность которого сводится к тому, что имеют место регулярные выплаты кредитору на всем протяжении срока инвестиций (ипотечного договора).

Срочная уплата включает в себя величину основного долга и сумму процентов за рассрочку платежа, которое производится по формуле:

При использовании данной модели может быть также применен план погашения задолженности в ипотечный фонд (банк или агентство), например, в виде таблицы 2:

Практическая целесообразность и достоинство этой модели состоит в том, что она позволяет равномерно распределить сумму задолженности в течение всего периода погашения ипотечного долга. Данный метод можно отнести к стандартной схеме ипотеки, и она применяется как основная модель во многих кредитных организациях.

Кроме того, ипотечно — инвестиционный анализ, традиционная техника которого была представлена выше, может быть дополнен другими способами и формами его проведения.

Например, модель 2, основанная на принципе капитализации дохода (имеет также название модель Эллдвуда).

Ее преимущество в простоте расчета и использовании краткой ипотечно-инвестиционной формулы. При этом некоторые параметры уже известны, такие как процентное изменение цены объекта недвижимости за определенный период и коэффициент ипотечного долга.

Формула коэффициента капитализации может быть представлена как:

Чтобы произвести расчет коэффициента Эллдвуда, применяются следующие формулы ипотечного инвестиционного анализа:

Техника Эллдвуда наиболее подходит  для  получения ре — финансирования или же в случае зачета имеющегося долга.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Получить книгу