Виды стоимости недвижимости как важная составляющая инвестиционной деятельности

Важной составляющей в вопросе выгодных инвестиционных вложений в сферу недвижимости является не что иное, как ее стоимость на рынке. Существует как минимум две основные причины почему инвестору заранее стоит ознакомиться с этим вопросом и разобраться более детально какие виды стоимости недвижимости существуют.

Актуальность вопроса возрастает в том случае, если эта сфера инвестирования ему еще незнакома:

• Первая причина: размер чистой прибыли, которую инвестор получит в будущем напрямую зависит от того какой размер капитала будет потрачен им на первоначальном этапе покупки этой самой недвижимости.
• Вторая причина: нельзя просчитать эффективность планируемых капиталовложений в объект недвижимости, не учтя и не определив заранее все или хотя бы основные виды ее стоимости.

Понятие стоимости

Попробуем разобраться более детально, начав с общего понятия стоимости и основных факторов, которые могут влиять на ее размер и которые должен учитывать любой инвестор перед тем, как принимать решение о вложении средств в тот или иной объект недвижимости.

Если рассматривать современный рынок недвижимости, то провести успешную операцию или сделку невозможно без оценки объекта. На этапе проведения оценки недвижимости как раз и определяется ее стоимость, которая всегда находится в зависимости от ряда факторов.

Внимание! Стоимость недвижимости – это всегда величина «зависимая». На первый взгляд, абсолютно одинаковые объекты могут иметь различную стоимость, которая постоянно меняться во временных рамках и в различных условиях рынка.

Каковы же эти основные критерии или, иначе говоря, факторы стоимости недвижимости?

В инвестиционном анализе принято выделять 4 основных фактора, которые способны оказывать прямое влияние на размер стоимости:

• Первый фактор – это спрос на рынке.
• Второй фактор – это дефицит на определенный объект или вид недвижимости.
• Третий фактор – это польза или, точнее сказать, ее полезность для инвестора.
• Четвертый фактор – это отчуждаемость объектов недвижимости.

Каждый из выше перечисленных факторов является важной составляющей и требует более глубокого пояснения.

Спрос

Сложно себе представить, как например владелец магазина сможет получить максимум прибыли, если он выставил на полках своего магазина дорогой, но абсолютно не нужный покупателю товар. Проведя аналогию с рынком недвижимости можно с уверенностью сказать, что от наличия спроса зависит и ее стоимость. Чем выше покупательский спрос на тот объект недвижимости, в который был вложен инвестиционный капитал, тем выше будет ее стоимость на рынке.

Внимание! Рынок жилья обладает очень высоким потенциальным спросом, а это, в свою очередь, является неоспоримым аргументом того что инвестор, вложив в него деньги сможет получить «на выходе» довольно прибыльную инвестицию.

Дефицитность

Обратной стороной спроса можно назвать предложение. Чем больше существует предложений, тем меньше стоимость недвижимости.

Рассматривая это с точки зрения инвестора, следует помнить, что более выгодным для него являются следующие ситуации:

• наличие дефицита на инвестиционный объект недвижимости – хороший способ получить максимум прибыли от нее;
• наличие профицита – возможность выгодно сделать инвестицию, которая в будущем сможет принести ему высокий доход.

Внимание! Чтобы стать успешным инвестором в сфере недвижимости, необходимо всегда «держать руку на пульсе»: следить на постоянной основе за происходящими на рынке изменениями, спросом, дефицитом и принимать оперативные решения на основании этих данных.

Польза

Понятие полезности недвижимости, как фактора влияющего на размер ее стоимости, рассмотрим под двумя разными «углами»:

• Если объект недвижимости представляет интерес для потенциального покупателя, т.к. удовлетворяет его основные потребности, то скорее всего его стоимость будет высока и говорить о небольшой сумме капитальный вложений уже не приходиться.
• С другой стороны, если объект не несет пользы в текущем периоде – это абсолютно не означает, что его не стоит рассматривать как выгодный с точки зрения инвестирования. Со временем уровень полезности для покупателя и выгоды для инвестора может значительно возрасти. Такие объекты следует всегда рассматривать и анализировать в перспективе, а такие инвестиции относить к долгосрочным.

Совет! Наибольшую полезность (выгоду) для инвестора в сфере недвижимости имеет такой объект, как земля без наличия на ней ограничений для застроек.

Отчуждаемость

Понятие отчуждения объекта недвижимости – это понятие, четко регламентируемое Гражданским кодексом РФ и обозначающее возможность передачи имущественных прав от покупателя к покупателю. Для примера, как на практике стоимость может зависит от этого критерия: наличие у недвижимости факта принудительного отчуждения, вынесенного в судебном порядке, значительно снижает ее стоимость или даже уместным будет сказать – обесцениваем ее вовсе.

Виды стоимости

В инвестиционной деятельности на рынке жилья и недвижимости в целом принято выделять следующие виды стоимости объектов недвижимости:

• рыночная стоимость или цена;
• нерыночные виды стоимости.

Рыночная цена

Рыночная стоимость всегда тесно связана и зависит от конкурентной среды рынка и поэтому именно ее целесообразно рассматривать инвестору в первую очередь. Еще ее можно назвать – наиболее вероятной ценой объекта недвижимости.

Что характерно для рыночной стоимости и 3 момента о которых должен знать любой инвестор, планирующий инвестировать свой капитал в объекты недвижимости:

1. Для определения этого виды стоимости не следует принимать за 100% основу цены продаж аналогичных объектов недвижимости, сделки по которым уже были проведены ранее. Всегда проводите предварительный анализа, учитывая все характеристики конкретного объекта инвестирования (см. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости).
2. Без определения реальной рыночной стоимость становится невозможным проведение абсолютно равновесной и взаимовыгодной сделки будь то купля-продажа или инвестиция.
3. Она всегда выражается в денежной форме.

Совет! Инвесторам, для которых рынок недвижимости – это «новинка» при определении реальной рыночной стоимости объекта, лучше обращаться за помощью к независимым экспертам рынка (компаниям- оценщикам).

Нерыночные виды стоимости

В оценочной и инвестиционной деятельности наряду с рассмотренными выше определяют дополнительно еще следующие виды стоимости оценки недвижимости и ее объектов:

• инвестиционная;
• ликвидационная;
• кадастровая;
• страховая;
• стоимость для налогообложения.

Остановимся более подробно на первых двух.

Инвестиционная стоимость применяется для определения и анализа инвестиционного проекта в целом, его эффективности и выгоды для владельца капитала. Чаще всего применяется, когда инвестор и владелец (собственник) объекта недвижимости – это разные люди.

Внимание! Если инвестиционная стоимость ниже рыночной, то это означает, что объект недвижимости и/или инвестиционный план выбран неверно.

Понятие ликвидационной стоимости полностью совпадает с рыночной ценой с одним единственным исключением: делается поправка на затраты, связанные с утилизацией (ликвидацией) данного объекта недвижимости. Пример, практической ситуации, показывающий отличие: принято решение о ликвидации предприятия в срок до 14 дней, за такой короткий срок очевидно не удастся продать недвижимость по рыночной цене, поэтому определяется ее ликвидационная стоимость, которая может быть значительно ниже.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Получить книгу