Как вложить деньги в недвижимость

Чтобы вложить деньги в недвижимость требуется учесть все факторы, влияющие на этот рынок в условиях постоянно меняющейся экономики. Инвестор, решивший вложить свой капитал таким образом должен понимать долгосрочный характер таких инвестиций.

Характерной чертой отрасли является закономерность, в которой наличие риска компенсируется большей прибылью. Но при грамотном подходе можно получать небольшой доход до истечения срока окупаемости.

Грамотное инвестирование в недвижимость во время кризиса

Инвестиции в недвижимость являются хорошей альтернативой банковским депозитам, т.к. во время кризиса можно сохранить доходность и не потерять прибыль во время инфляции.

Особенности рынка недвижимости

Особенности этого рынка могут подсказать, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость и как правильно спрогнозировать будущую прибыль:

• стоит учитывать, что здесь передаются права на владение объектом, а не собственности;
• учитывается неравномерность денежных потоков в виде прибыли от длительного владения недвижимостью;
• срок жизненного цикла недвижимости;
• физический износ зданий и сооружений при одновременном росте цен на земельные участки из-за увеличения численности населения;
• увеличение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде вследствие недостаточного предложения и длительного времени строительства.

Классификация недвижимости

Прежде чем вкладывать деньги в данную отрасль, необходимо выяснить, в какую недвижимость вложить деньги. Это важно, т.к спрос на разные группы недвижимости меняется, а многие факторы оказывают непосредственное влияние на их стоимость.

Существуют следующие категории:

• жилая – сюда относятся объекты для проживания в виде многоквартирных комплексов и частные дома;
• коммерческая – объекты торговли и помещения под офисы, складские и производственные помещения, отели, магазины, объекты предоставления услуг и производственные цехи;
• инфраструктурная – сюда входят некоммерческие помещения в виде гаражей, трансформаторов, водонапорных башен и другие. Часто относят к коммерческой недвижимости;
• зарубежная (см. Инвестиции в зарубежную недвижимость: преимущества и риски) – это вся недвижимость, находящаяся за рубежом.

Каждый вид недвижимости имеет свою специфику для вложения средств в виде суммы инвестиции, окупаемости и дохода, риска, государственного налогообложения, амортизации и т.д.

Инвестирование в недвижимость

Для начала следует рассмотреть виды инвестирования в эту отрасль.

Это поможет определиться инвестору, какой вид вложения средств для него более предпочтителен:

• краткосрочные – вложение денег в объект недвижимости с целью получения прибыли от аренды;
• долгосрочные – инвестирование средств в недвижимое имущество с целью последующей перепродажи на пике стоимости и получения прибыли в виде разницы первоначальной покупки и продажи.

Долгосрочные инвестиции в недвижимость не всегда могут принести желаемую прибыль. Следует учитывать уровень инфляции и затраты на содержание объекта за весь период вложения средств.

Часто бывает, что инфляция практически съедает всю прибыль. Следовательно, если объект вложения не работает  и не приносит прибыль в краткосрочной перспективе, то он превращается в пассив и вытягивает средства из кармана.

Способы вложения денег в недвижимость

Рассмотрим поподробнее какие же способы вложения возможны.

Покупка квартиры с целью сдачи в аренду

Один из самых примечательных способов краткосрочного инвестирования в виде отсутствия затрат на содержание объекта. Приблизительная окупаемость 15–20 лет. Выгодно покупать квартиры небольших метражей в центральных или тихих спальных районах с хорошей инфраструктурой. Единственным минусом является постоянный поиск квартиросъемщиков.

Покупка квартиры в новострое

Долгосрочное инвестирование в квартиру строящегося многоквартирного дома может принести неплохую прибыль за 3–4 года в размере 15–20 процентов. Преимущество в том, что не требуется дополнительных вложений на содержание объекта. Наиболее прибыльными являются развивающиеся небольшие города. Увеличить прибыль можно с помощью последующей сдачи квартиры в аренду.

Особое внимание! Главным риском в таком вложении средств является недобросовестный застройщик или влияние экономического кризиса, вследствие чего растягиваются сроки сдачи дома или потеря всех вложенных средств.

Покупка дома или квартиры с последующей реставрацией

Неплохой способ краткосрочной инвестиции. Прибыль формируется на повышении цены отремонтированной квартиры. Отсутствие риска и короткий срок вложения средств создают небольшую прибыль в такой покупке.

Внимание! Не стоит забывать, что данную недвижимость можно сдавать в аренду.

Покупка дома или участка за городом

Выгодно брать такие объекты возле крупных развивающихся мегаполисов. Требуется правильно рассчитать процент роста население на 5–10 лет. Здесь стоит учитывать направление и отдаленность будущего приобретения от города.

Внимание! Прибыль может доходить до 200–250 процентов.

Покупка коммерческой недвижимости

Является одним из самых выгодных способов вложения средств для получения прибыли. Доход от аренды коммерческих зданий и складских помещений выше, чем от сдачи жилья в аренду. Но стоит учитывать более низкий спрос по сравнению с жилой недвижимостью и влияние экономических факторов.

Инвесторы вкладывают в офисный, торговый и гостиничный сектор. Полезнее вкладывать средства в объекты небольшой площади, т.к. спрос на такие объекты более стабилен в кризисные периоды.

Прочие способы вложения капитала

Ниже рассмотрены менее популярные способы, но вместе с тем являющиеся довольно прибыльными, на что и следует обращать внимание инвестору:

1. Покупка жилых и коммерческих помещений на аукционах

Популярный в узких кругах способ приобретения недвижимости. Часто на таких аукционах можно приобрести объект с 10–15 процентной скидкой. Следует учитывать, что после покупки объекта может потребоваться ремонт.

2. Приобретение земли (см. Инвестиции в землю: в чем привлекательность)

Интересный, но рискованный способ долгосрочного инвестирования. Плюс в том, что стоимость земли не такая высокая, как на строительные объекты и в перспективе можно получить прибыль в размере 15–20 процентов без дополнительных вложений. Минусом может стать отсутствие подходящей земли, а также сложность найти клиента для аренды.

3. Покупка жилищного сертификата

Сертификат дает право владения определенным метражом в новом строящемся многоквартирном доме. После завершения строительства, его можно обменять на наличные и получить прибыль на разнице цены или обменять на квартиру с доплатой.

4. Вложение денег в ПИФы (см. Что нужно помнить о ПИФах)

Позволяет инвестировать свои средства в специальные организации и получать дивиденды с вложенной суммы. Доходность может составлять до 75% годовых. Срок инвестиции от 3-х лет. Забрать средства можно только по истечении оговоренного договором срока.

5. Вложение в иностранные ПИФы

За рубежом это называется REIT (Real Estate Investment Trust). Траст вкладывает средства в иностранную недвижимость по всему миру и это позволяет уйти от потерь на одном каком-либо рынке. Доходность небольшая, в районе 5–7 процентов годовых. Сумма вклада – 1–3 тыс. долл. Является самым выгодным видом вложения средств ввиду отсутствия рисков.

6. Покупка недвижимости за границей

В этом направлении популярной является курортная недвижимость в Турции, Испании, Таиланде и других странах. На повышение стоимости в долгосрочной перспективе ожидать не стоит, поэтому объекты покупаются с целью сдачи в аренду. Покупка земли за рубежом предпочтительнее из-за невысокого порога входа и получения прибыли в размере 20–25 процентов после продажи. Срок инвестиции 5–10 лет.

Выводы

При решении инвестировать в недвижимость стоит учитывать порог входа в этот бизнес, срок окупаемости, объем прибыли и рассчитывать уровень риска. Предпочтительнее покупать недвижимость с последующей сдачей в аренду. Популярное сегодня направление инвестирования в виде ПИФов, может дать возможность заработать на недвижимости без прямого его приобретения.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Получить книгу