Образовательный портал для
финансовой свободы
Только реальные рабочие схемы и перспективные направления
8 800 555 79 18
Звонок по России бесплатный

Рефинансирование земельных ипотечных кредитов. Российская практика

В  последние несколько лет в России наметилась устойчивая тенденция инвестирования частного капитала в земельные участки. Причем это направление охватывает не только ставшее уже вполне традиционным индивидуальное жилищное строительство, но и покупка земельных активов для создания  бизнеса.

Наверное, российские потенциальные инвесторы начали понимать, что как бы ни была заграница красивой и привлекательной, но там их никто не ждет, особенно если нет ни востребованной специальности, ни денег – достаточных, чтобы открыть свое дело.

Вот и получилось, что российские инвесторы обратили свои взгляды на пустующие земли обширной территории страны. Они стали интенсивно приобретать земельные участки для создания фермерских хозяйств, туристических баз и парков — сафари, охотничьих угодий.

Не зря с таким воодушевлением россияне восприняли идею получения бесплатного дальневосточного гектара. Хотя надо признать, что развивать дело на земле, не имея определенного статуса собственника или арендатора, весьма сомнительный вариант.

Как известно всякий проект, в том числе и инвестирование в земельные участки, требует не меньшие деньги, чем вложение денег в недвижимость. Как обычно, для покупки земли или приобретения ее в аренду используется традиционная форма кредита или ипотеки.

Но тут инвестор сталкивается с тем, что льготных ставок по кредитованию никто не обещает (кроме тех фермеров, которые участвуют в «специальных» программах), а цены на хорошую землю немалые. В дополнение к этому, — прежде чем инвестиции в землю начнут давать прибыль, нужно еще иметь капитал для развития на этой земле приносящего прибыль дела.

Кроме чистого кредитования и использования своего накопленного капитала, существуют другие методы, которые могут немало помочь приобрести землю в собственность.

Например, такие как:

  1. приобретение земельного участков с помощью инвестиционного лизингового договора.
  2. использование системы ипотечного рефинансирования и секьюритизации.

Последний из приведенных методов заслуживает большего внимания потому, что позволяет инвестору оперативно работать со своим инвестиционным капиталом, о чем и будет рассказано в этой статье.

Система земельного ипотечного рефинансирования

Общая схема земельного ипотечного финансирования сводится к тому, что взявший в кредит земельный участок, инвестор подписывает специальную форму договора, который является ипотечной закладной. По своей сути такой договор является ценной бумагой с фиксированным доходом, который получает банк, выдавший кредит. Процентный доход — это платежи по кредиту заемщика.

Таким образом, банк, кредитующий покупку земли, имеет стабильный финансовый поток от своих заемщиков.

Чтобы застраховать себя от возможных убытков (невозврат кредита), банк может использовать полученные доходы от кредитов. Для этого банком выпускаются ценные бумаги, основой которых служат ипотечные закладные.

На сформированный пул (пакет) бумаг из ипотечных закладных выпускаются (эмитируются) ценные бумаги  (облигации), которые обращаются на свободном рынке. Обычно для этого используется фондовый рынок. Эти бумаги имеют большой спрос среди инвесторов в финансовые активы, так как доходы по ним застрахованы тем, что земля служит обеспечением выданного кредита.

Покупая такие земельные ипотечные бумаги, инвестор может компенсировать часть своих расходов на приобретение земли в кредит. Особенно, если цена на землю имеет тенденцию к росту. Растет цена на  землю – растет стоимость ипотечных облигаций. Инвестор, как и банк, получает процентные доходы от ипотечных закладных.

Размер компенсации от использования такой схемы во многом зависит от конкретных условий страны или рынка. Но, как известно из практики, с помощью ипотечных облигаций можно компенсировать до 20 — 30% стоимости расходов по обслуживанию кредита.

Представленная  общая схема имеет общий характер для того, чтобы было понятно, на каких принципах строится рефинансирование земельной ипотеки.

На практике используется несколько вариантов такого метода  финансирования земельных кредитов:

  • Рефинансирование через паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Согласно постановлению Федеральной службы по финансовым рынкам ПИФы получили разрешение инвестировать средства в объекты незавершенного строительства, а также приобретать различные ценные бумаги, в том числе и ипотечные. Таким образом, фактически стало возможно создание ПИФов, активами которых служат пулы закладных. Данная схема рефинансирования фактически представляет собой секьюритизацию пула ипотечных кредитов. Российская схема модели секьюритизации ипотечных закладных листов через Управляющую компанию ипотечного паевого инвестиционного фонда (ИПИФ) представлена на схеме.
Рефинансирование ипотечного кредита через ПИФ
Рефинансирование ипотечного кредита через ПИФ

Приобретая паи или доли (акции или облигации) таких фондов недвижимости, инвестор может частично снизить свои расходы на погашение земельного кредита. Например, на данный момент, по информации Национальной лиги управляющих (НЛУ) и инвестиционного агентства Investfunds, сформировано одиннадцать ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов, стоимость активов которых составляет порядка 6,4 млрд. рублей.

  • Использование схем с различными ипотечными агентствами.

Одним из активных участников российского рынка рефинансирования ипотечных кредитов является Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в 2014 — 2016 гг. рефинансировало ипотечные кредиты более чем на 66 млрд. руб.

Основным инструментом работы этого и подобного ему  ипотечных агентств является то, что выданные ими кредиты инвесторам рефинансируются через выпуск  агентством специальных сертификатов участия. Эти сертификаты участия служат обеспечительной гарантией для тех, кто будет их покупать  (их приобретают банки, страховые компании и т.д.).

Если купить такой сертификат участия,  где гарантом служит агентство (не редко имеющее государственную поддержку), то оплата кредита на приобретение земельного участка может сократиться на 50% и более. При условии, что инвестор имеет долгосрочный бизнес — план использования земли. Одним из условий рефинансирования кредита ипотечными агентствами является развитие сельского хозяйства, которое субсидируется  государственными программами.

В заключение

Стоит добавить, что использование кредита для приобретения земельных участков может быть вполне эффективно, при условии применения современных финансовых инструментов, одним из которых являются ипотечные закладные и подобные им классы активов.

Добавить в закладки
x

ПОЛУЧИТЕ ПОДАРОК
ОТ СПИКЕРА