Инвестиционный лизинговый заем – эффективный метод управления частным капиталом

Решение задачи вложения капитала для большинства людей сильно ограничено как по количеству инвестиционных инструментов, так и по суммам используемых для инвестиций. В качестве инструментов для инвестиции, например,  покупка недвижимости, используются ставшие традиционными модели работы с личным капиталом.

Первый вариант —  это формирование сбережений за счет накопления части средств от зарплаты и т.п. Не стоит и говорить о том, что это вряд ли поможет решить проблему покупки жилья, даже если деньги будут не лежать дома в укромном месте, а находится на банковском депозите.

Второй вариант — это приобретение недвижимости в кредит, что само по себе также не может считаться приемлемым для многих вариантом. Тем более, что для того, чтобы получить ипотечный кредит, нужно произвести первоначальный взнос, который редко бывает ниже  20- 25% от стоимости приобретаемой квартиры или дома.

Кроме этого, фактически физическое лицо, приобретающее квартиру в кредит, оставляет ее банку в залог. Это значит, что пока кредит не будет погашен, физическое лицо не сможет продать имеющуюся недвижимость и снова провести инвестирование. По банковской статистике, ипотечные кредиты выплачиваются в среднем за 5-7 лет, а это довольно большой срок.

Как же можно решить эту весьма непростую инвестиционную задачу приобретения недвижимости для тех,  кто не располагает лишними миллионами, и не имеет заработка, способного быстро приблизить к цели?

Для решения этой насущной проблемы во всем мире, и в России в частности, имеется несколько практичных вариантов, о которых и будет рассказано в этой статье. Причем  эти методы вполне могут пригодиться не только для покупки жилья, но и для покупки техники, оборудования для бизнеса, и всего того, на что не всегда имеются деньги.

Инвестиционные лизинговые методы управления капиталом

Несмотря на столь современное название, инвестиционные лизинговые контракты или отношения имеют более, чем 200 -летнюю историю. Первыми такими лизинговыми контрактами были потребительские кооперативы, появившиеся впервые в конце 18 века в Англии, а затем в начале 19 века в Германии, и далее по всей Европе. По сути это были обычные потребительские кооперативы, которые предоставляли своим  членам  беспроцентную ссуду на приобретение сельскохозяйственного оборудования, постройки мельниц, и т.п.

Современные потребительские кооперативы мало чем отличаются по содержанию от своих предшественников. И главным образом используются в  развитых странах Европы и Америки для покупки или постройки жилья (в основном кондоминиумов).

Принцип работы потребительского или жилищного кооператива не сложен:

1. за счет первоначальных взносов формируется капитал общества достаточный, например, для покупки жилья одному члену кооператива.
2. затем по мере поступления взносов от получившего жилье и взносов других членов кооператива, приобретается или строится жилье для всех остальных участников сообщества.
3. кооператоры выплачивают оставшиеся суммы на беспроцентной основе, и время такой отсрочки может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет. Например, в жилищных кооперативах Испании сроки ограничены 12- 24 месяцами, достаточными для того, чтобы построить и ввести в эксплуатацию дом. А в Швеции и Финляндии сроки беспроцентной ссуды составляют порядка 5 – 7 лет.

Чем удобна кооперативная форма для инвестирования в жилье:

• Во — первых, за счет начальных взносов кооператоры получают квартиры или оборудование и могут ими пользоваться, выплачивая в течение определенного срока взносы.
• Во – вторых, беспроцентный кредит кооператива высвобождает личные финансы  каждого члена общества для выплаты членских взносов. Действительно — зачем платить проценты банку, когда на эти же деньги кооператив может купить лишнюю квартиру для своего члена.
• В — третьих, члены кооператива непосредственно участвуют в процессе управления капиталом сообщества через выбранных председателей и сами нанимают специалистов, контролируют расход средств.

Такая простая и эффективная система инвестирования в недвижимость или во что бы то ни было еще, конечно привлекательна. Но, к сожалению,  она не всегда и  не везде развита и доступна. Поэтому можно  использовать для инвестиций другой формат лизинговых отношений. А именно — инвестиционный договор или контракт.

Инвестиционный лизинговый контракт (далее просто — Контракт) – это предоставление денежных средств частными инвесторами лизинговой компанией под залог ее имущества на определенный срок и под определенный процент. Механизм движения инвестиционно-лизингового займа показан на рис. 1.

Рисунок 1 . Принцип работы инвестиционной лизинговой схемы финансирования инвестиций

Схема движения денежных средств такова:

• частный инвестор инвестирует временно свободные денежные средства в лизинговую компанию, превращая их при этом в инвестиции и одновременно в заем.
• Лизинговая компания, оперируя денежными средствами частных инвесторов, в итоге получает доход
• часть полученного дохода возвращает частному инвестору в виде спекулятивной разницы.

Преимущества для частных  инвесторов при использовании Контракта:

1. риск сводится к минимуму, так как инвестиционно-лизинговый заем предоставляется под залог недвижимости лизинговой компании, т.е. фактически она выступает гарантом сделки;
2. повышается доход по сравнению с банковским депозитом.
3. привлечение частных инвесторов менее хлопотно по сравнению с банковским займом. Это намного проще, так как банк может отказать в займе; частный инвестор также заинтересован в получении прибыли;
4. проценты по инвестиционно-лизинговому займу будут значительно ниже по сравнению с банковским кредитом;
5. целевые лизинговые займы, предлагаемые банками, связанны, например, с приобретением автотранспорта.  Инвестиционно-лизинговый заем может быть использован на любые цели.

Предметом инвестиционно-лизингового займа выступают денежные средства, инвестируемые частными инвесторами в инвестиционные лизинговые компании. Для оформления займа частный инвестор и предприятие заключают договор, в котором прописаны сроки, и процент по займу, то есть спекулятивная разница (маржинальный доход).

Таблица 1. Расчеты по депозиту, кредиту и инвестиционно-лизинговому займу, тыс. руб.

Чтобы  оценить эффективность применения такой формы инвестиций с помощью Контракта,  можно сравнить данные по доходности среди трех  способов покупки или инвестирование в недвижимость. Как видно из таблицы 1, то фактически сумма дохода по лизинговому Контракту равна сумме кредита, с той лишь разницей, что проценты по кредиту отдаются банку, а процент по лизинговым платежам идет на погашения займов клиентов лизинговой компании.

Т.е. — это  тоже есть некоторая форма кооператива, где вместо общей коммуны  — кооператоров, посредником между инвестором и застройщиком выступает профессиональный участник, берущий на себя обязанность администрировать и управлять капиталом клиента. Как правило, этим посредником является лизинговая компания.

Кроме этих  очевидных и привлекательных условий инвестирования по лизинговым Контрактам, также не следует забывать и о налогах. При использовании схем лизинга применяется льготная ставка налогообложения. Кроме этого, покупка и продажа квартир принимает вид инвестиционного договора, по которому существуют налоговые вычеты.

В качестве заключения

Остается только добавить, что для решения практически любой  инвестиционной задачи всегда имеются средства и методы. При этом, самое главное – чтобы инвестор знал о разнообразии существующих методов инвестирования, и с  успехом применял их в своей инвестиционной практике или в обычной жизни.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Получить книгу