Ипотечно-инвестиционный анализ – важный инструмент инвестора

В последнее время практически невозможно представить сделку с недвижимостью, для осуществления которой не привлекался бы ипотечный кредит и без такого процесса, как ипотечно-инвестиционный анализ. В основе данного вопроса лежит прежде всего особенность определения стоимости объектов недвижимости.

Она вычисляется как сумма, складываемая на основе нескольких показателей:

• сам кредит;
• доход в связи с применением объекта по назначению;
• объём выручки после того как имущество перепродано.

Разберемся поподробнее.

В чём суть ипотечно-инвестиционного анализа?

Благодаря применению данной модели у многих инвесторов появляется возможность точно оценить цену того или иного капитала. При этом основной упор идёт на соотношение между заёмными и личными средствами. Сам процесс оценки ускоряется и упрощается благодаря применению данных решений.

Такой анализ ещё часто носит название техники остатка. Это означает, что на инвесторах лежит обязанность по перечислению остаточного объёма от первоначальных расходов. Сначала должна быть погашена задолженность у кредиторов и только после этого можно рассчитывать на деньги от реализации, чистую прибыль операционного характера.

Из трёх этапов состоит сам процесс, в котором передаётся право имущества на любой объект:

1. Сначала приобретается сам актив. На этом этапе инвестор должен внести сумму, которая равна остатку стоимости недвижимости. Остаток считается после того, как вычтена сумма ипотечного займа.
2. Далее, переходят к применению самого имущества. Остаточная прибыль от использования имущества идёт к участнику. Из суммы исключаются только общие выплаты, которые направляются на погашение задолженности.
3. Ликвидация. Этот процесс происходит, когда имущество реализуется. Владелец капитала получает весь доход от продажи. Только при этом не учитывается выплата остатков по самой ипотеке.

Описание традиционного метода

В данном случае ожидается, что обе стороны желают вернуть свои вложения, получив доход от использования тех или иных видов имущества. Общий доход на всю сумму инвестиций обеспечивает защиту и соблюдение прав для каждого из участников. В конце срока инвестиционного проекта все активы продаются для того, чтобы добиться наилучшего результата.

Отдельно определяют такую величину, как необходимые инвестиции. Чаще всего речь о сумме, которая определяет цену текущего потока с денежными средствами.

В свою очередь, данный поток определяется как слагаемое из двух частей:

• собственный инвесторский капитал;
• текущий остаток по долгу.

Сама стоимость текущего потока денег определяется тоже несколькими факторами. Её обычно складывают из увеличения стоимости активов в результате амортизации, а также цены периодических поступлений средств, которые организуются в настоящее время. Без определения данного фактора ипотечно инвестиционный анализ невозможен.

Традиционная техника предполагает несколько этапов осуществления расчётов.

Первый этап

Последовательность действий на первом этапе следующая:

• Сначала составляем отчёт по расходам и доходам на период, требующий фиксации и контроля. Характеристики кредита влияют на то, как определяются суммы по обслуживанию долга. Здесь значение приобретают периодичность платежей для погашения долга, величина кредита, срок полной амортизации вместе с условиями погашения, нормы по процентам.
• Потом считают денежные потоки, в которых завязаны собственные средства.
• Норма прибыли по вложенному капиталу считается отдельно.
• Наконец, считают стоимость регулярных потоков с деньгами до того, как применяется налогообложение.

Что на втором этапе?

Нам потребуется текущая стоимость кредита. Из неё вычитают только остаток, который ещё не был оплачен.

1. Начинается всё с дохода от реверсии.
2. Потом вычитают остаток долга на конец периода, когда собственник ещё владел объектом.
3. Используем норму прибыли, которую подсчитали ещё во время первого этапа. И получаем текущую стоимость.

Заключительный этап

Определяется итоговая стоимость, для чего друг с другом складываются результаты операций, проведённых ранее. Это обязательный этап, из которого состоит техника ипотечно инвестиционного анализа.

О субъектах и целях процедуры

Субъекты в смысле анализа инвестиционного характера – те, кто стремится пользоваться аналитической информацией. Либо те, кому интересны результаты деятельности в этой сфере. Интерес бывает прямым или косвенным.

Обычно к данным группам граждан относят:

1. Государство.
2. Кредиторов.
3. Покупателей.
4. Поставщиков.
5. Персонал.
6. Руководителей.
7. Владельцев объектов или предприятий.

Интересы государства обычно представляются налоговыми и другими видами контролирующих органов. Они анализируют информацию, чтобы оценить, насколько верные решения принимаются в той или иной сфере. И насколько эффективны те или иные показатели ипотечно инвестиционного анализа.

Возьмём пример. Есть собственники-инвесторы, которые сделали вложения. Они заинтересованы в том, чтобы дивиденды росли и были стабильны. Потому в анализе для них приоритетными направлениями становятся: устойчивость в плане финансов, а также стабильность.

Что касается поставщиков и покупателей, то им интереснее определить, способен ли партнёр выполнить обязательства, в том числе, долгосрочного характера. Они стараются понять, насколько велика вероятность того, что финансовое положение изменится в ближайшем будущем. И насколько сильны будут изменения, связанные именно с инвестиционной деятельностью.

У инвесторов предприятий свои объекты для такого процесса, как ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости:

• кредитоспособность;
• платёжеспособность;
• ликвидность имеющегося баланса.

Какие ещё характеристики имеют значение?

Персонал любого предприятия заинтересован в увеличении заработной платы. И поощрений, социальных выплат в других формах. Но он тоже анализирует возможные результаты инвестиционной, финансовой деятельности. Эти же результаты деятельности важны для органов, выполняющих контролирующие функции.

Наконец, само предприятие старается проводить всестороннюю оценку активов. Это правило распространяется и на любые операции, проводимые с недвижимостью. Иначе просто невозможно будет принять правильные решения с точки зрения вложения инвестиций.

Внимание! Как уже было сказано, инвестиционный анализ проводится с целью определить стоимость того или иного имущества.

Кроме того, методы ипотечно инвестиционного анализа помогают с выполнением следующих функций:

1. Помощь в принятии компетентных решений в сфере управления финансами и использования инвестиционных активов.
2. Определение проблем в экологическом и социальном, технологическом, финансовом, организационном плане. Они часто возникают, пока реализуются те или иные разновидности инвестиционных проектов.
3. Оптимизация процесса принятия решения путём поиска подходящих действий.
4. Разработка упорядоченной базы данных. Которая способствует координации любых действий во время выполнения инвестиционных проектов.

Если будет принято решение, что инвестиционный проект не обеспечивает возврата вложенных средств, то сам проект не будет принят к реализации. При этом нужно оценить и вероятность получения прибыли, обеспечивающей рентабельность средств. Инвесторы отдельно выставляют желаемый уровень для получения такой прибыли.

Традиционная методика имеет множество преимуществ, хотя есть и недостаток – она не учитывает последствия, наступающие в результате налогообложения. Этот метод хорош, когда инвестор принимает на себя долг, существовавший ранее. Способ достаточно гибкий, чтобы учесть большинство условий, способных измениться.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Получить книгу