Как оценить инвестиционные качества земельных участков

Каждый инвестор, будучи  отдельным человеком со своим видением мира, имеет свои инвестиционные предпочтения и приоритеты того, куда вкладывать деньги выгодно. Кому – то нравится покупка ценных  бумаг — акций или облигаций для того, чтобы решить раз и навсегда проблемы своего личного пенсионного обеспечения.

Кто — то считает, что лучшими инвестициями могут быть только золото и бриллианты, и  готов на все свои деньги скупать целыми лотами дорогие украшения. Ну а некоторые инвесторы  (таких наверное большинство в любой стране)  считают, что единственной инвестицией, которой можно доверить свои деньги —  это недвижимость (особенно земельные участки), она и в воде не тонет, и в огне не горит и ее воры не украдут.

Но для того чтобы принять правильное инвестиционное решение о том, куда вкладывать деньги,  накопленные за годы работы на благо страны, нужно как минимум сделать анализ того, будут ли эти деньги  приносить доход, или вложенные капиталы в какой ни — будь «дальневосточный гектар»  останутся лишь воспоминаем. Для  инвестиционной оценки активов,  используемых для  сохранения или приумножения капитала, имеется масса методов, применительно к каждому из инвестиционных инструментов.

Для акций, обращающихся на фондовой бирже, инвесторы применяют фундаментальный и технический анализ. Для  инвесторов в драгоценности и предметы искусства, как правило, на первом месте стоят  методы и формы экспертной оценки инвестиционных качеств.

В этой статье будет рассказано о том, как оценить вложения в недвижимость, например, в земельный участок. О том, какие применяются специфические методы, которые позволяют инвестору на  самом раннем этапе сделать вывод  — способна ли, например, покупка фермы или земельного участка под строительство туристической базы, принести ему доход в будущем, или же стоит поискать другие сферы приложения денег.

Инвестиционный анализ земельных участков — универсальных методов нет

Ни у кого не вызывает сомнения тот факт, что какая бы недвижимость ни была привлекательной —  будет ли это дом в Самаре, вилла на Лазурном берегу или фермерское хозяйство в Алтайских горах, приоритетом в оценке  перспективности вложения капитала является земельный участок.

Таблица 1. Распределение земель Российской Федерации по формам собственности в разрезе субъектов Российской Федерации

Причем главными фундаментальными факторами, которые влияют на стоимость земли и всех объектов на ней находящихся, являются, например, такие как:

• правовой статус земли — полный формат собственности, ограниченное использование или долгосрочная  аренда
• наличие обременений на право использования — земли городской застройки, земля сельхозназначения, земли, имеющие особый природоохранный статус и др.
• наличие свободного рынка недвижимости или его отсутствие
• условия оборота земель, в том числе, и скорость оформления сделок купли\продажи
• налоговая нагрузка на владельца земли
• близость к коммуникациям, транспортная доступность, наличие перспектив развития экономического и социального развития территории

Кроме этих основополагающих  моментов, используемых  для предварительной оценки стоимости земельного участка, применяются специализированные методы,  основанные на определении количественных критериев  и параметров,  пригодности земли для инвестиционных целей.

Эти методы можно разделить на 3 основные группы:

1. Доходный метод. Методология определения стоимости земельного участка на основании оценки того, какую именно прибыль  он может принести  инвестору. Если это земля сельскохозяйственного назначения, то оценивается потенциальный доход от урожая, например, картофеля. Для этого используются статистические данные урожайности для данной местности, учет рыночных условий, а также затраты на обработку земли и сбора урожая.  Такой метод довольно приблизительно дает оценку земли, так как  невозможно учесть все особенности ведения хозяйства каждым конкретным фермером. В городских условиях метод дохода основан на использовании также статистических данных по группам объектов, предназначенных для ведения бизнеса на потребительском рынке или для получения доходов от массовой жилищной застройки.
2. Метод балансовой или восстановительной стоимости. Эта методика основана на оценке того, сколько было вложено средств в данный конкретный участок земли. Сколько, например, было потрачено денег на покупку, проведение коммуникаций, постройки объектов, рекультивации почвы, проведения дренажных работ, постройку дороги и т.п.

Этот метод  может дать более объективную оценку, по сравнению с предыдущим,  но следует понимать, что учесть точно все затраты владельца трудно, так как инвестиции в развитие земельного участка происходили в разное время и для этого могли использоваться  различные  источники финансирования и условия расчета с подрядчиками работ.

3. Метод аналогии. Относительно простой метод оценки  стоимости и  инвестиционной привлекательности земельного участка,  позволяющего  дать критерий эффективности вложений капитала по сравнению с аналогичными объектами. Однако здесь следует иметь в  виду, что даже расположенные рядом земельные участки могут иметь разную стоимость, хотя бы  в силу того, что один имеет аренду на  49 лет, а другой — принадлежит собственнику на праве временного безвозмездного пользования.
4. Кадастровая оценка. Как  правило, этот способ стоимостной оценки  земельного участка служит для  определения налоговой составляющей владения или пользования данным конкретным участком. Такую оценку кадастровой стоимости земельного участка проводят налоговые органы той или иной страны, и она может служить лишь приблизительным ориентиром для инвестора.

Кроме этих  основных методов инвестиционной оценки привлекательности земельного участка, существуют более объективные показатели, основанные на пространственном положении объекта недвижимости.

Суть одного из таких методов состоит в том,  что вся территория города, поселка или района делится на определенные зоны или сектора, где самым привлекательным, например, считается центр города. Все последующие районы имеют более низкий статус, и соответственно, устанавливаются некоторые коэффициенты, позволяющие соотнести стоимость земельного участка с его расстоянием до центра города, транспортной доступности или наличием инфраструктурных коммуникаций и т.п.

Причем учитывается не только  географическое расстояние, но и некоторые социально – экономические факторы, присущие каждой зоне города.

Например:

• ставка налогообложения
• стоимость доставки коммунальных услуг
• наличие предприятий или офисов
• демографический состав населения
• уровень преступности и т.п.

Примером использования такой пространственной оценки может служить зависимость стоимости земли или объектов недвижимости от расстояния до районов ветхой застройки.

Ветхим признается недвижимое строение, износ которого по заключению государственных служб составляет 75 процентов. Их удаленность на расстояние от 400 метров и далее не будет влиять на стоимость объекта, а при сокращении расстояния стоимость будет снижаться. Санитарное состояние такого объекта отрицательно влияет на окружающую среду, а вследствие этого – на стоимость земли.

Другим примером  может служить оценка близости зон инженерной и транспортной инфраструктуры: депо, железнодорожные, речные и автобусные вокзалы, железные дороги, трассы воздушных судов и т. д. Удаленность от них на расстояние 1000 метров не влияет на стоимость объекта, при сокращении расстояния поправочный коэффициент, а значит и ценность земельного  участка снижается.

В качестве заключения

Можно привести еще и другие методы, позволяющие оценить, насколько инвестиции в земельный участок могут оправдать ожидания инвестора. Но даже использование приведенных методик вполне достаточно, чтобы грамотно произвести инвестиционный анализ земельного участка независимо от того, где и в какой он стране расположен.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Получить книгу