Коммерческая недвижимость — спасение для инвестора в кризис?

Перед многими инвесторами, предпринимателями, да и простыми людьми в нынешние кризисные времена все чаще встает вопрос – как сохранить свои капиталы, где найти замену тем доходам, которых можно лишиться, потеряв часть бизнеса или просто проститься в одночасье со стабильной работой?

Обычно в таких случаях выбираются самые простые пути решения этой задачи. Как то, положить деньги в банк под проценты, или купить жилую недвижимость, надеясь, что когда-то она все — таки вырастет в цене, что является  мало предсказуемым.

Более «продвинутые» в финансовых вопросах стараются пристроить свои обесценивающиеся капиталы на финансовых рынках, где опять же существующие риски перекупленности многих акций и других инструментов, дают мало гарантии, чтобы просто сохранить свои семейные накопления.

Так что же в таких ситуациях следует предпринять?

На этот счет существует много стратегий, начиная от вложения денег в зарубежные рынки или драгоценные металлы, и заканчивая поиском альтернативных инвестиций. Однако и здесь не обойтись без определенного опыта и знаний, не обладая которыми, начинающий инвестор рискует потерять больше, чем приобрести.

Одним из вариантов не только сохранения денег, но и даже увеличения капитала в кризис является коммерческая недвижимость, которая почему-то остается вне поля зрения большинства инвесторов. Многих пугает в этом вопросе сложность решения вопросов аренды, других — отталкивает непонимание рынка, третьи — просто бояться начать что-то новое.

В этой статье будет рассказано о том, как можно вложить деньги в коммерческую недвижимость, какие преимущества она имеет перед другими формами инвестиций, и как следует строить свою инвестиционную стратегию на этом рынке.

Все познается в сравнении

Чтобы реально представлять, что такое рынок коммерческой недвижимости, и какие он несет в себе выгоды, даже в кризисные времена, стоит сделать небольшое сравнение с традиционным инвестиционным поведением большинства, которое вкладывает свои деньги в жилую недвижимость.

Итак:

• Первое, что следует отметить, так это то, что жилая недвижимость, приобретаемая с целью получения рентного дохода (аренды), является мало ликвидным активом, и, купив ее не факт, что удастся быстро продать, если с вопросами аренды нет положительных результатов. Например, район удален от главных городских коммуникаций, состояние жилого фонда и т.п.
• Второй момент связан с самой арендой. При сдаче в наем квартиры, собственник сталкивается с огромной конкуренцией со стороны таких же арендодателей, и естественно нет гарантий того, что получаемой арендной платы с жильцов будет хватать на покрытие расходов, не говоря уже о прибыли. Как правило, средняя ставка арендной платы находится в районе 5% годовых, что сопоставимо с обычными банковскими вкладами, где и рисков, и хлопот меньше.
• Третий фактор связан с необходимостью поддержания приемлемого состояния квартиры, что в кризисные времена является довольно дорогостоящим мероприятием, причем часто наниматели предъявляют высокие требования к ремонту и состоянию квартиры — наличию мебели, бытовой техники и т.п.
• Четвертый момент связан с управляемостью такого бизнеса. Одно дело, например, когда у собственника одна квартира и ему не составляет труда управлять таким, можно сказать бизнесом. Другое дело, когда таких квартир несколько, соответственно вырастают не только расходы на поддержание состояния квартир, но и растут расходы на управление. Или надо нанимать управляющего, или самому регистрировать фирму, что значительно может сказаться на уровне получаемых доходов.

Также следует помнить о том, что в периоды экономического неблагополучия в стране, доходы тех, кто вынужден пользоваться арендным жильем, также уменьшаются и рассчитывать на то, что  инвестиции в «хрущевку» будут приносить «баснословные» доходы, не приходится. Таким образом, в вопросе инвестиционной стратегии в кризис, жилая недвижимость остается на самом последнем месте среди всех других вариантов вложения денег.

Коммерческая недвижимость — не стоит бояться того, что приносит деньги

Что касается  коммерческой недвижимости, то какие бы не были сложные времена, будут существовать магазины, парикмахерские, столовые и рестораны, и прочие формы малого и среднего бизнеса. Особенно хорошо чувствует себя в кризисных ситуациях, так называемые «магазины шаговой доступности» или street retail.

Главным фактором  выживаемости таких малоформатных бизнесов является их малая капиталоемкость, оперативность реагирования на изменения потребительских предпочтений, сравнительная близость к клиенту, (особенно когда до ближайшего супермаркета надо ехать на машине). Во многих крупных и средних городах страны (исключая конечно Москву и Петербург) насыщенность рынка такими малоформатными бизнесами крайне низка, и по экспертным оценкам раз в 10 меньше.

Соответственно спрос на такой вид бизнеса имеет тенденцию к росту, что непременно сказывается на перспективности именно коммерческой недвижимости.

Кроме всего прочего, для владельца такой недвижимости она становится стабильным источником постоянного дохода. Взять, к примеру, небольшой объект стоимостью 30 млн. рублей. Это помещение примерно 400-500 кв. м. Арендная ставка может варьироваться от 500-1000 рублей за кв. м в месяц, что в среднем будет составлять 300-350 тыс. рублей в месяц. При этом свидетельством о праве собственности на недвижимое имущество инвестор надежно защищен.

К тому же инвестор имеет два основных источника роста своих инвестиций:

1. это собственно сама арендная плата, получаемая от коммерсанта  или нанимателя
2. рост стоимости самого объекта недвижимости.

Т.е. как принято говорить на инвестиционном рынке, инвестор в коммерческую недвижимость является по определению классическим  стоимостным инвестором (стоимостное инвестирование или value investments), который получает двойное преимущество перед теми, кто рассчитывает только на арендную плату или рост стоимости купленной квартиры.

Также стоит отметить, что и доходность по аренде такой инвестиции, как коммерческая недвижимость, значительно выше, чем сдача квартир обычным жильцам, ведь в ставке аренды учитывается то, что нанимателем является бизнес, доходы которого будут расти, а не обычный жилец, который сегодня — завтра может лишиться работы.

Средняя ставка аренды в коммерческом секторе составляет в годовом выражении  15-20% , что дает неплохой шанс инвестору не только пережить трудные времена в экономике, но и получить прибыль.

Отдельный вопрос инвестирования в сектор коммерческой недвижимости связан с тем, каким видам бизнеса предпочтительнее сдавать в аренду. Как правило, в период кризиса большинство населения старается экономить на своих расходах, так же как и многие предприниматели стараются сократить свои расходы на аренду офисных помещений. Тем не менее, существуют виды бизнеса, которые переживут любые сложности в экономике.

Кроме привычного продуктового ритейла, к таким видам предпринимательства относятся, например:

• предприятия общественного питания, особенно в той части города, где сосредоточена большая часть офисов, государственных и муниципальных учреждений. Как бы то ни было, но привычка среди офисных работников обедать в нормальном кафе, не может победить ни один кризис
• особый интерес могут представлять объекты недвижимости для видов бизнеса, связанных с транспортной логистикой, особенно с той, что работает в международной торговле. Например, складские базы и операционные офисы интернет – магазинов. Как правило, концентрация таких офисных и складских помещений сосредоточена вблизи аэропортов, железнодорожных станций, морских и речных портов и т.п.
• не стоит забывать, что даже в кризис людям необходимо делать подарки, покупать сувениры и цветы, одежду и т.п. Соответственно спрос на такие услуги будет всегда и коммерческая недвижимость, особенно небольшой площади, будет выгодным  вложением.

В заключение

Стоит отметить, что форма инвестиций в коммерческую недвижимость может не ограничиваться только пределами одной страны. Иногда оптимальным будет приобрести небольшой магазин или кафе, где-нибудь в излюбленном туристами всего мира месте. Это будет не только хорошим постоянным источником дохода, но и вложенный капитал приобретет неплохую защиту.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Получить книгу