Инвестиции в недвижимость – стоит ли ждать низких цен или есть альтернативы.

Экономическая политика государства, состояние  финансовой инфраструктуры и приоритеты потребительского поведения населения России, как и других стран с развивающейся экономикой, обусловили определенное отношение к такой категории, как инвестиции в строительство и недвижимость.

Если говорить о Российской действительности, то, в первую очередь, необходимо отметить, что приоритет инвестирования населения своих сбережений в жилую недвижимость как экономический тренд начался непосредственно сразу после жилищной реформы конца 80-х и начала 1990-х годов.  Во многом эта специфика была определена  не устойчивостью национальной экономики, высокой инфляцией и отсутствием развитой финансовой инвестиционной инфраструктуры, равно как и существенный недостаток финансовой грамотности большинства населения страны. Все это  вместе взятое и предопределило на многие годы вперед, что инвестиции в жилую недвижимость остались единственным более или менее надежным инструментом сохранения личного  капитала. Естественно, что со временем альтернативу  сохранения денег  семейного бюджета стали составлять банковские вклады, однако, и до   текущего момента  инвестиция в недвижимость прочно удерживает позиции приоритетного направления среди большинства российских домохозяйств.

Основные  преимущества  инвестирования в недвижимость

Инвестиции в объекты недвижимости как  социально-экономическая категория может быть  рассмотрена в рамках сравнения с альтернативными способами инвестирования для получения объективной картины их экономической эффективности. Кроме  этого, существует ряд других основных показателей, характеризующих преимущество такого варианта сохранения и/или приумножения личного капитала:

• Надежность – одно из основных преимуществ, которое базируется на том, что в периоды экономического спада, кризиса,  квартиры и дома не обесценятся, не пропадут бесследно, как банковские вклады. Однако стоит помнить, что при существующем недоработанном законодательстве, касающемся прав собственности, и несовершенство российской судебной системы предоставляют различного рода мошенникам (в том числе и « черным риэлторам») возможности для обмана доверчивых покупателей или продавцов квартир. Национальный институт недвижимости и инвестиций фиксирует, что ежегодно совершается порядка от 0,5% до 3%  мошеннических сделок  с недвижимостью от их общего объема. Поэтому рекомендуется по мере возможности делать выбор  в пользу профессиональных риелторов. Например, таких, как Агентство инвестиций в недвижимость «Камская долина», специализирующуюся в том числе на изучении рынка инвестиционной недвижимости и защиты прав всех участников сделок.
• Возможность получения постоянного рентного дохода. Второй по значимости фактор,  определяющий положительное свойство недвижимости как не только инструмента сохранения денег, но  и их приумножения.
• Постоянный рост стоимости недвижимости. Довольно значимый аргумент, дающий основание считать вложения в различные объекты как первичного, так и вторичного жилья, выгодными. В большинстве случаев это имеет место, особенно на достаточно длительном промежутке времени (более 3-х лет). Например, по данным, представленным Национальной Гильдией Риэлторов, рост цен квадратных метров в Москве составил  214%  (за период 8 лет). Кроме того, инвестиции в строительство жилой недвижимости, особенно начиная с нулевого цикла, являются намного более выгодными, чем при покупке уже готового объекта.

Как оценить выгодность вложений в недвижимость.

Общая методология анализа инвестиций в жилую недвижимость (также как  и инвестиции в коммерческую недвижимость)строится на следующих  основных подходах, где учитываются:

Доходы:

• Доходы от сдачи в аренду объекта – определяются средним уровнем спроса на определенный  тип объекта, его месторасположения, перспективы развития прилегающей инфраструктуры (дороги, школы, магазины)
• Рост стоимости объекта при возрастающем спросе, потенциальная цена или сумма продажи через желаемый период времени
• Доход от продажи объекта, с последующей покупкой нового (учитывается обязательно срок начала льготного налогового периода и возврат НДС)
• Кроме того, доходность инвестиций в коммерческую недвижимость определяется уровнем деловой активности в районе расположения объекта, его коммерческой привлекательности

Расходы:

• В первую очередь, учитываются расходы на приобретение объекта – сумма покупки, расходы на первоначальный ремонт
• Отчисления на       поддержание текущего состояния объекта (мелкий ремонт, бытовая техника), коммунальные расходы и налоги
• Плата за услуги риэлтерских компаний, государственная регистрация (пошлина), нотариальные расходы.

На заметку! По данным Института Экономической Политики и Конъектуры, общий уровень рентной доходности по Центральному Федеральному Округу составляет в среднем 6.8% — 9.0 % , что вполне сопоставимо с банковским среднесрочным депозитом в валюте.

Следует также добавить, что, по мнению большинства экспертов, рынок недвижимости  в России находится в начале периода длительного спада, который обусловлен факторами:

• Сужение ипотечного кредитного спроса со стороны бизнеса и населения
• Ужесточение кредитной политики большинства банков, завышенный процент, усиление  требований к заемщику
• Большое количество непроданного  жилья    новостроек (особенно быстро растет число незавершенного  строительства)
• Общий спад экономической и инвестиционной активности в стране

Тем не менее, рано или поздно  рынок российской недвижимости достигнет нового равновесного состояния (на 20-30% ниже от текущих цен). И уже от новых  ценовых уровней начнется новая волна роста ее стоимости.

Совет тем, кто собирается в ближайшее время покупать недвижимость  как  инвестицию на долгие годы вперед. Если имеются наличные средства, ( если в долларах – то это идеальный вариант) то имеет смысл в ближайшие  2-3 года  (выборный цикл!) подождать, когда рынок достигнет «дна»,  и уже потом по мере начала роста российской экономики ( а он обязательно будет), покупать объекты по вполне разумным ценам, более реально соответствующие экономической модели России.

Какие есть альтернативы рынку недвижимости как инвестиционного инструмента в России

На сегодняшний день  инвестиционный рынок России  может предложить  обычным людям немного вариантов вложения свободных денег для их сохранения и приумножения. Однако, кроме  недвижимости и банковских депозитов (даже валютных, не говоря уже о рублевых), существует несколько простых и не очень способов вложения  семейного капитала:

1. Драгоценные металлы-слитки золота, серебра или платины. В перспективе нескольких лет по ним можно ожидать существенный рост доходности. По опыту прошлого кризиса 2008-2009гг. он был на уровне 500 -700%.
2. Для более подготовленных в финансовом отношении открывается  (через 1-2 года) хорошая возможность купить по низким ценам акции крупнейших российских компаний и банков, как, впрочем, и американских или европейских.
3. Также неплохо присмотреть в качестве перспективных вложений на большие суммы различные  культурные, антикварные  объекты (раритетные книги, картины и т.п.).

Указанный выше перечень, естественно, не является исчерпывающим, но основная тема инвестиции и недвижимость, приобретает все больше и больше другой характер и смысл (и не всегда в ее пользу), следуя новым требованиям 21 века, требующего поиска, творчества и эксперимента.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Получить книгу