Инвестиционные проекты в строительстве

Развитие любой экономической системы (государства, региона или отдельного поселения) основано, как известно из экономической теории и практики, на трех взаимосвязанных системных элементах:

1. Капитальные инвестиции — строительство, инженерные коммуникации, управление земельными активами и т.п.
2. Управление финансовым капиталом – формирование и распределение денежных потоков, финансовые рынки
3. Управление человеческим капиталом — трудовые ресурсы, их качество, политика занятости и т.п.

Из всех этих трех элементов именно капитальные проекты и инвестиции в развитие строительной инфраструктуры на сегодняшний день являются ведущим направлением экономической системы, создавая не только прирост промышленных активов, но и формируя через  механизмы занятости и мультипликативного эффекта спроса на строительные материалы и технологии общий контур экономической системы территории.

В этой статье будет рассказано о том, как формируются и управляются инвестиционные строительные проекты, содержание которых различно по своему разнообразию и типам.

Системные принципы и содержание инвестиционных строительных проектов

Инвестиционные строительные проекты и их содержание как составной части общей системы работы капитала основаны на нескольких важных принципах и особенностях их функционирования:

1. Относительная сложность оценки и прогнозирования реализации строительного проекта, которое, в первую очередь, связано с такими, например, факторами, как:

• жизненный цикл инвестиционного строительного проекта: чем масштабнее инвестиции, тем дольше сроки прогнозирования, при которых трудно учесть все факторы и риски
• сложность инженерного проектирования, необходимость привлечения широкого круга экспертов и специалистов
• высокая технологическая и энерговооруженность строительных проектов, что приводит к необходимости взаимодействия с многочисленными подрядными организациями и компаниями
• управление инвестиционными проектами строительства предполагает взаимодействие с множеством заинтересованных групп влияния как в коммерческом секторе, так и в общественном или государственном

2. Управление инвестиционными проектами в строительстве предполагает в своей основе высокую значимость институциональных факторов таких, например, как высокая степень государственного регулирования в строительной области, особые требования, связанные с регламентацией и экспертизы строительных проектов в плане подготовки технической документации, соблюдения строительных и технических нормативов, обеспечительные гарантии,
3. Необходимость принятия в расчет такого важного фактора как экологическая совместимость строительного проекта. В развитых странах без основательной экологической экспертизы и проработки строительного проект не осуществляется даже на самых ранних стадиях его подготовки.
4. Социальный эффект от реализации строительного проекта. Во многом имеет двухсторонний характер. С одной стороны, например, возведение промышленного предприятия является положительным фактором создания новых рабочих мест (особенно в депрессивных в экономическом отношении городах и территориях). С другой же стороны, неучет отрицательных моментов при реализации строительного проекта может привести  к существенным убыткам и судебным искам. Поэтому презентация инвестиционных проектов строительства на общественных собраниях и слушаниях давно стала нормой при выдаче разрешений и лицензирования общественно- значимых капитальных инвестиций.

Риски строительных проектов и управление ими

Инвестиционное строительство предполагает не только обоснование и расчет будущих прибылей, но также и учет рисков (см. Риски инвестиционных проектов: определение и учет). Обычно, что  касается рисков при капитальном строительстве, то их принято разделять на две основные части — финансово экономические, т.е. связанные с рыночной конъектурой и востребованностью проекта рынком, и технические риски — негативные факторы, связанные с чисто технической стороной дела. Однако в современной практике инвестиционного риск – менеджмента такой подход явно неприемлем и весь спектр рисков принято консолидировать в такие, например, группы, как:

Риски начальной стадии инвестирования:

• Риск превышения сметной стоимости проекта. Например, ввиду высокого уровня инфляции или по причине резко возросшей стоимости земельного участка
• Риски, связанные с задержкой сдачи объекта. Такой риск может повлечь за собой финансовый убыток в виде конвенционального штрафа по инвестиционному контракту, увеличения издержек на содержание, потери доли на рынке, снижения оборота капитала и т.п.
• Риск некачественного выполненных инженерных изысканий территории под строительство: отсутствие возможности подведения коммуникаций, риски подмывания грунта, просадки фундамента и т.д.
• Риск выбора некачественной архитектурной концепции проекта, что может повлечь за собой серьезные финансовые издержки или санкции со стороны государственных контролирующих инстанций
• Риск не прохождения экспертизы проектом по экономическим параметрам – например, снижение спроса на коммерческий сектор недвижимости в силу возникшего кризиса в стране.

Риски реализации строительного инвестиционного проекта:

• Технологические риски, связанные с техническим обеспечением, транспортом и логистикой, поставками строительных материалов и комплектующих
• Финансовые риски – не исполнение кредитных и долговых обязательств, обеспечительных гарантий, налоговая нагрузка, валютные риски, ключевая банковская ставка
• Коммерческие – риски спроса на конечный строительный объект
• Экологические риски – правовые иски и претензии со стороны государственных и общественных организаций, гражданская ответственность

На завершающей стадии строительного проекта часто риски носят несистемный характер, например:

• Политические риски
• Форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, техногенные катастрофы, военные конфликты и т.п.)
• Отсутствие или слабость правовых институтов и общей правовой защищенности, например, статуса частной собственности
• Отсутствие или несовершенство страховой системы суверенной юрисдикции, например, монополизация страхового рынка ведет к значительной стоимости страхования проекта и гражданской ответственности по нему

Для того, чтобы нивелировать большую часть рисков по строительным инвестиционным проектам, используются различные методы, к которым можно отнести, например, такие, как:

1. Диверсификация строительных проектов как по типам возводимых объектов, так и по территориям и правовым юрисдикциям, т.е. формирование инвестиционного портфеля
2. Использование современных методов прогнозирования и инвестиционного анализа – фундаментальное изучение рынка, экспертные — аналитические методы и т.п.
3. Страхование или хеджирование рисков с использованием как финансовых инструментов, так и, например, метода реальных опционов, когда для управления риском используются тактики переноса решений по времени и пространству без несения конкретных обязательств по их немедленному исполнению
4. Защита инвестиционных проектов с использованием методов выбора надежной правовой юрисдикции, например, регистрация прав на объекты в офшорах через создание специальных управляющих компаний, владеющих основной долей в проекте.

К этому также следует добавить, что особенности управления строительными инвестиционными проектами в гражданском и промышленном строительстве предполагают использование различных комбинированных способов управления рисками, когда в каждом конкретном случае выбирается необходимый набор инструментов хеджирования.

Например, финансовые риски при возведении жилого дома можно покрыть за счет использования финансовых опционов, которые в данном случае по цене не будут столь обременительными для инвестора. В то же время при возведении крупного промышленного предприятия для нейтрализации того же финансового риска более предпочтительно применение страхового портфеля, состоящего из различных  кредитных договоров, правительственных гарантий и т.п.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Получить книгу