Особенности проведения инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в период кризиса

Кризисные явления в любой экономике имеют, несомненно, отрицательное значение, как для всех секторов экономики, так и для рынка коммерческой недвижимости. Однако кризис в своем широком понимании не столь однозначно отрицательный фактор и для многих инвесторов — это самый удачный период, чтобы найти свою нишу на рынке, потеснить конкурентов, найти новые формы бизнеса и т.п.

Во многом это касается и рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, как это сейчас наблюдается в России, происходит спад потребительского спроса, уменьшение роста расходов населения на покупку недвижимости и товаров длительного пользования, падение рыночных цен, банкротство девелоперов, кризис аренды, заморозка строек и т.п.

В этих непростых условиях возрастает спрос на умение инвестора со — ориентироваться на рынке, найти точки роста и возможности, и естественно, как правильно построить свою инвестиционную стратегию на рынке коммерческой недвижимости.

В этой статье будет рассказано о том, какие новые тенденции появились на рынке коммерческой недвижимости в России  2015-2017 гг., как они влияют на участников сделок: продавцов и покупателей, а также что необходимо учитывать при совершении сделок, чтобы гарантировать свои интересы и достичь запланированных результатов.

Коммерческая недвижимость в России — основные тенденции, влияющие на инвестиционные решения

При реализации  своих проектов, связанных с вложением денег в проекты коммерческой недвижимости, инвестор должен реализовать два направления  своей деятельности:

• Первый — это сделать правильный  вывод из анализа рынка, его тенденций, рисков и возможностей.
• Второй — это правильно построить систему проведения сделок купли\продажи на  рынке коммерческой недвижимости, с тем, чтобы даже в кризисных условиях не потерять часть своих капиталов и найти оптимальное инвестиционное решение.

Чтобы понять, как действовать в кризисных условиях при осуществлении инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью, следует кратко охарактеризовать саму ситуацию на рынке. Это можно сделать на примере двух крупных городов России  -Москвы и Санкт — Петербурга, как наиболее показательных с точки зрения развития всей экономики страны и степени влияния на остальные регионы.

Рисунок 1. Динамика продаж коммерческой недвижимости в Москве в конце 2016 года.

Например, в московском экономическом регионе осенью 2016 года на продажу предлагалось 1004 объекта общей площадью 1 431 тыс. кв. м и общей стоимостью 3,954 млрд. $, что ниже показателя сентября 2016 г. на 21% по количеству и на 30% по общей площади. Средняя цена недвижимости снизилась на 8%, и составляет  2 764 долларов за  кв. м.

Курс доллара в октябре снизился на 3%, поэтому в рублевом эквиваленте средневзвешенная цена уменьшилась на 11%, составив 177 800 руб./ кв. м. За последние 12 месяцев цены в долларах снизились на 16%, в рублях – на 20%.

Рисунок 2. Динамика цен коммерческой недвижимости в Москве в конце 2016 года.

Существенность уменьшения цен, как за месяц, так и за год в условиях сокращения объема предложения, может свидетельствовать о продолжении доминирования негативных тенденций на рынке коммерческой недвижимости. Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составила 54%. Далее идут производственно-складские помещения (22%), помещения свободного назначения (16%) и торговые помещения (7%).

Несколько иная картина наблюдается в Петербурге, где, как видно из графика, это растущий спрос на коммерческие площадки, связанные с торговой деятельностью и общественным питанием и существенную стагнацию рынка офисной недвижимости.

В целом рынок коммерческой недвижимости в текущих кризисных условиях России можно описать следующими факторами и тенденциями:

1. Постоянное снижение рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Эта новая тенденция оказала наибольшее влияние на рынок недвижимости в период кризиса. Чтобы убедиться в этом, достаточно посмотреть на графики индексов стоимости недвижимости (см. выше).
2. Предложения превышают спрос. Год назад на любой более-менее достойный объект стояла очередь из покупателей, а продавцы диктовали свои условия по всем возможным пунктам. Сейчас сила за покупателем, что значительно меняет процедуру проведения сделки.
3. Резкие колебания курсов валют. Курс рубля за короткий промежуток времени упал более чем на 80 процентов, и никто не может быть уверенным, что подобное не произойдет с любой валютой. При этом курс может, как падать, так и расти, что является существенным риском, особенно для краткосрочных инвесторов.
4. Повышенные темпы инфляции. Несмотря на то, что официальные прогнозы относительно позитивны (около 4%), реальная ситуация хуже, чем в прошлом году. Проблема касается как продавца (уменьшается покупательная способность денег, которые он получит после сделки), так и покупателя (падает покупательная способность имеющихся у него денег).
5. Нестабильное положение участников рынка. Раньше, работая с серьезными контрагентами (существующими давно, имеющими крупные активы и хорошую репутацию), можно было не переживать за результат сделки. Банкротство многих крупных компаний (в том числе в секторе недвижимости) наглядно продемонстрировало, что теперь это не работает.

Имея теперь общее представление о том, в каких условиях придется работать инвестору в коммерческую недвижимость, следует рассмотреть тактику и стратегию заключения сделок наиболее оптимальные в условиях перманентного экономического кризиса. Наиболее рациональным будет рассмотреть такой алгоритм сделок с позиции, как продавца, так и покупателя, поскольку любой инвестор может выступать в любой из этих ролей в зависимости от конкретной ситуации.

Тактика заключения сделок инвестором при продаже коммерческой недвижимости

Поскольку существующий рынок коммерческой недвижимости в России является, по сути, рынком покупателя, то следует придерживаться следующих рекомендаций:

• Ускорять сделку. Как правило, в период падения цен на недвижимость разница между ними в начале и конце месяца могут составлять несколько процентов. Поэтому при согласовании сделки нужно как можно быстрее искать покупателя и оформлять сделку, а не растягивать ее на месяцы, как это было в докризисных условиях. Лучше всего сократить период согласования сделки до 2-3 недель,
• Подготовиться к процедуре due diligence или проверка юридической чистоты сделки.

Работа покупателя над сделкой начинается с проверки юридической чистоты. Покупатель запрашивает у продавца документы по юридической истории объекта. Как правило, продавец в этом случае сталкивается с двумя проблемами: нужно решить, какие документы представлять, а также собрать их.

Лучше всего  заранее  подготовить все из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) и из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), с тем, чтобы   выйти на сделку с наименьшими затратами времени.

• Подготовить и поддерживать актуальность комплекта документов для государственной регистрации сделки. Больше всего времени занимает подготовка следующих документов – 1)кадастровый паспорт помещения. Срок его получения может занять несколько месяцев; 2) нотариальная доверенность на регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
• Оценивать риск ареста счетов покупателя и предусматривать возможность одностороннего внесудебного расторжения договора купли-продажи, если оплата не поступила в течение месяца. Это нужно для того, чтобы не потерять время на судебные разбирателства, которые могут длиться месяцами (и годами) и естественно рынок недвижимости ждать окончания этих процессов не будет.
• Предусматривать возможность отказа от сделки в одностороннем порядке без штрафных санкций в случае, если курс изменится более чем на 30 процентов. Это, так называемая, страховка или хеджирование валютного риска (иногда называется реальным опционом). Сделав такую оговорку при заключении соглашения с покупателем можно избавить себя от существенных потерь.

Тактика действий покупателя на рынке коммерческой недвижимости в период кризиса

Несмотря на то, что в кризис покупатель имеет несравненные преимущества, как инвестор, все же не стоит переоценивать рынок покупателя, поскольку кризис рано или поздно закончится, и можно остаться без хороших инвестиционных объектов, если медлить с выбором и принятием решений.

Собственно алгоритм действия покупателя на рынке может выглядеть следующим образом:

1. Использовать автоматические инструменты расчета вместо задатка или аванса. В период кризиса стали неэффективными такие инструменты, гарантировавшие интересы покупателя, как аванс или задаток. Надежность этих инструментов сделала их обычным этапом практически любой сделки с коммерческой недвижимостью.

Однако сейчас они не работают. Вместо аванса или задатка имеет смысл использовать инструменты для автоматического выполнения операций в зависимости от соблюдения определенных условий: аккредитив, депозитарную ячейку и т. п. Можно также использовать такие формы как, например, система типа Airbnb, правда, она подходит для заключения сделок по аренде.

2. Оговаривать условия пользования общими помещениями и коммуникациями при приобретении части площадей, чтобы избежать проблем в будущем, тратя время и ресурсы на судебные издержки и налоги на чужую собственность.
3. по — возможности подключать к совершению сделки страховую компанию, что с одной стороны обеспечит страхование рисков, а с другой, эксперты страховщика имеют больше возможностей для проверки сделки на юридическую чистоту.

В заключение стоит только добавить, что кризис —  это не только отрицательный фактор, но и возможность реализовать свои инвестиционные решения на более комфортных ценовых уровнях и возможностях выбора из более разнообразного предложения. Однако чтобы в действительности это принесло результат, следует быть внимательным к тому, что происходит на  рынке и использовать фактор времени в свою пользу.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Получить книгу