Банкротство застройщика

Рынок ипотечного жилья и массой застройки в России был одним из лидеров среди всех европейских стран по темпам роста, как в абсолютном, так и в стоимостном значении, прирастая в среднем на 8-10% в год. Но в последние три года (начиная с 2014) на рынке девелоперских проектов наметился довольно продолжительный и значительный спад, и только за эти три года рынок долевого строительства потерял более 20% своей стоимости.

Естественно, это не могло не сказаться на положении не только тех, кто покупает квартиры на ипотечные кредиты, но и на самих застройщиках.

Рынок стал более конкурентным. Условия, в которых оказались многие девелоперы, поставили их перед непростым выбором — или терпеть убытки и всеми возможными способами оттягивать момент (в надежде, что рынок вот — вот развернется в сторону роста) окончания проекта, либо же, осознав свою неспособность выжить на рынке — стать банкротом.

В целом процедура банкротства в российских условиях не столь редкое событие и практически каждый год с рынка уходит примерно каждый пятый застройщик, не сумевший справиться с рыночными обстоятельствами, явно переоценив  свои силы и возможности. Но специфика банкротства компаний — застройщиков связана не только с интересами самих владельцев компании, их бенефициаров и кредиторов, государства, но в первую очередь с теми, кто доверил им свои деньги, надеясь получить жилье.

Это инвесторы или участники долевого строительства (дольщики). Соответственно и сама процедура банкротства, и условия, при которых она проводится, должна учитывать интересы многих участников.

В этой статье будет рассказано о том, что значит банкротство застройщика (компании – застройщика), какие последствия имеет такое банкротство, как для владельца проектов, так и для всех участников, включая и инвесторов (заказчиков – дольщиков). Также будет пояснено, по какой схеме производится банкротство, особенности банкротства застройщиков и что нужно иметь в виду  дольщикам, чтобы отстоять свои интересы в этой непростой ситуации.

Правовая база банкротства компаний — застройщиков

Для того чтобы полноценно и грамотно разбираться в процессе банкротства компании — девелопера и тем более защитить свои интересы, необходимо разбираться в том, какие основные правовые акты положены в основу процесса банкротства застройщика. На основании каких законов происходит урегулирование споров между всеми заинтересованными сторонами.

Основным документом, регламентирующим рынок жилищной застройки с привлечением денег инвесторов (дольщиков), является закон о банкротстве застройщика — ФЗ 214 от 2004 года ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако этот закон, как показала его правоприменительная практика, имел явный перекос в сторону соблюдения прав компаний — застройщиков и мало учитывал интересы тех, кто являлся инвестором строительных проектов, т.е. граждан — дольщиков.

Как правило, права дольщика в случае банкротства девелопера обеспечивались по остаточному принципу в ходе осуществления общей схемы банкротства и распределения очередности среди кредиторов. Т.е. сначала удовлетворялись интересы государства (налоги), затем кредиторов (банков), затем подрядчики и уже в последнюю очередь, если что — то осталось от имущества компании, распределялось между несостоявшимися собственниками квартир.

Для устранения этого дискриминационного принципа удовлетворения прав кредиторов, был принят в 2011 году специальный нормативный акт, а именно внесение в ФЗ 127 от 2002 года специальной главы и нормы, а именно параграф 7 закона о банкротстве застройщика, касающейся банкротства компаний – застройщиков.

Что самое важное содержится в этих правовых положениях:

1. Прежде всего, Закон о банкротстве предусматривает равную защиту интересов участников строительства независимо от вида договора, по которому застройщик привлекал денежные средства. Ранее недобросовестные застройщики заменяли договоры о долевом участии в строительстве иными схемами привлечения денежных средств граждан для строительства. Это впоследствии лишало дольщиков возможности защитить свои права.

Закон о банкротстве

2. ст. 201.9 Закона о банкротстве изменяет общую очередность удовлетворения требований кредиторов, устанавливая приоритет требований участников долевого строительства. Последние теперь отнесены к третьей очереди расчетов по денежным требованиям, тогда как расчет с остальными конкурсными кредиторами производится уже в четвертую очередь.
3. В случае, если строительство многоквартирного дома завершено, и получено разрешение на его ввод в эксплуатацию, удовлетворить требования участников строительства возможно путем передачи им жилых помещений (ст. 201.11 Закона о банкротстве). В такой ситуации граждане-дольщики могут рассчитывать на получение жилья, но при соблюдении ряда условий: достаточность имеющихся жилых помещений для расчетов со всеми гражданами, отсутствие подписанных застройщиком и дольщиками передаточных актов или иных документов о передаче участникам строительства жилых помещений и др.
4. Добавлен еще один способ погашения требований граждан – привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1201.15-2 «Закона о банкротстве»). В рамках данной процедуры происходит возмездная передача имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Как видно, новые правовые положения значительно сместили приоритет интересов при банкротстве компании — застройщика в сторону удовлетворения законных прав инвесторов — дольщиков, давая тем самым шанс людям  если и не вернуть свои вложенные деньги, то хотя бы рано или поздно получить свою квартиру.

Процесс банкротства компании — застройщика

Банкротство любой компании, в том числе и тех бизнесов, которые заняты строительством жилья по девелоперским проектам с привлечением денег инвесторов, начинается с причин, из — за которых невозможно вести дело.

К таким распространенным факторам, приводящим к банкротству девелоперов, чаще всего относятся:

• непродуманная и крайне рискованная бизнес — стратегия компании, особенно, что касается кредитов, которая привела к неустойчивому финансовому положению компании.
• отсутствует разрешение на строительство или отзыв такого разрешения со стороны местных властей. Также нередко банкротство девелоперов происходит из-за того, что строительство ведется на участках или землях, которые подлежат отчуждению в пользу государства.
• отзыв лицензии у компании-девелопера в случае нарушения ею каких-либо градостроительных норм, норм безопасности при возведении объектов жилищной застройки;
• кризисные явления в экономике (рыночный риск), при которых существенно замедляется спрос на девелоперский проект со стороны инвесторов и покупателей;
• обстоятельства, связанные с форс-мажорными факторами — стихийные бедствия, экологические катастрофы и т.д.

В некоторых случаях компания — застройщик пытается намеренно создать условия, при которых возможно фиктивное банкротство, с тем, чтобы уйти от ответственности перед своими кредиторами и инвесторами. Законодательством предусмотрено довольно жестокое наказание в случае выявления преднамеренного банкротства или обнаружения признаков  фиктивного банкротства, вплоть до возбуждения уголовного дела.

Формально процедура банкротства застройщика может быть осуществлена по двум основаниям — либо по инициативе кредиторов (принудительное банкротство), либо в случае добровольного банкротства.

Общая схема добровольного банкротства — компании застройщика выглядит следующим образом:

• Компания, будущий банкрот, подает в установленной форме заявление в арбитражный суд по месту юридической регистрации о своей финансовой несостоятельности с изложением всех причин и приложением сопутствующих документов.
• В течение 10 дней суд выносит решение о принятии, либо о мотивированном отказе в приеме такого заявления.

Общая схема процесса банкротства

• Если заявление судом принято, то в течение 30 дневного срока назначается первое судебное заседание для рассмотрения по существу дела о банкротстве.
• Как только судом принято решение о начале конкурсного производства (процедура банкротства), назначается арбитражный управляющий, которому переходят все полномочия по управлению активами компании банкрота и полномочия по распределению имущественных прав кредиторов. Также осуществляется увольнение персонала компании в соответствии с требованиями норм ТК РФ.
• При осуществлении формы конкурсного производства арбитражным управляющим он непосредственно производит:

1. оповещение в пятидневный срок всех инвесторов и дольщиков о начале банкротства компании – застройщика с указанием даты и времени проведения общего собрания инвесторов;
2. создается реестр дольщиков с учетом всех прав и обстоятельств по каждому контракту или договору — сроки, стоимость, площадь квартиры, внесенные суммы, проценты и прочее.
3. производится распределение недвижимости (даже недостроенной) среди всех пайщиков или дольщиков.

• После того, как произведен расчет или распределение долей в имуществе (квартир) между инвесторами или дольщиками, арбитражный управляющий производит удовлетворение требований других очередей кредиторов, реализуя оставшиеся активы и имущество компании — банкрота через систему специальных конкурсных торгов и аукционов.
• Как только произведен окончательный расчет со всеми кредиторами, суд выносит окончательное решение о банкротстве компании — застройщика и она ликвидируется, ей списываются все долги.

Как показывает российская практика, дела о банкротстве компании — застройщика могут длиться годами. В ходе арбитражного процесса или конкурсного производства проводятся многочисленные судебные  разбирательства по каждому отдельному иску.

В среднем срок банкротства компании — застройщика с полным или частичным удовлетворением прав кредиторов, в том числе и дольщиков, составляет от 1 года до 5 лет.

Как дольщику отстоять свои права при банкротстве  компании – девелопера

Немалая часть процесса урегулирования конкурсного или арбитражного производства по делам девелоперов посвящено решению вопроса – что делать, если застройщик объявил себя банкротом?

В первую очередь необходимо представлять, как узнать о банкротстве застройщика. Законом предусмотрено, что обязанность об оповещении  инвесторов и других заинтересованных сторон в 5 дневный срок о начале банкротства застройщика лежит на конкурсном управляющем.

Что делать дольщику?

Второй момент связан с теми случаями когда, у дольщиков  уже есть подписанный сторонами сделки передаточный акт на собственность, но объект (дом) еще не принят в эксплуатацию. В этом случае дольщик подает обращение в суд о признании за ним права собственности на недвижимость согласно нормы, содержащейся в ст. 201 ФЗ # 127.

Если же дольщик не имеет никаких документов, кроме как подписанного с девелопером договора о (инвестиционный договор) долевом участии, то в этом случае дольщик должен подать заявление в суд о признании его прав и включении в реестр кредиторов первой очереди (ст. 201 ФЗ № 127).

Также дольщик при обращении в суд имеет право на возмещение затрат на покупку доли, а также на компенсацию ему всех судебных и прочих моральных издержек.

Общественные организации по защите прав обманутых дольщиков

В качестве заключения

Остается только отметить, что практическое осуществление процедуры банкротства застройщика и защита прав дольщиков, не всегда возможна в одиночку. Для реализации возможности коллективного отстаивания своих прав дольщиками и инвесторами, создаются общественные организации, с помощью которых можно не только вернуть деньги или их часть при банкротстве компании — девелопера, но и добиться своих прав на получение квартиры.