Образовательный портал для
финансовой свободы
Только реальные рабочие схемы и перспективные направления
8 800 555 79 18
Звонок по России бесплатный

Сделки на рынке недвижимости – характеристика и особенности

500

Работа рынка недвижимости базируется на совершении каких-либо операций. Такие операции принято называть сделки на рынке недвижимости. Попробуем разобраться поподробнее с рядом важных вопросов заключения сделок путем составления письменных договоров.

Основные типы юридических прав на недвижимость

Выделяют 3 типа прав на недвижимость, а именно:

  • право пользования объектом сделки;
  • право распоряжения;
  • право собственности на объект.

В первом случае, при передаче права собственности подписываются следующие виды договоров:

  • долевого участия в строительстве;
  • дарения;
  • приватизации жилья;
  • мены помещениями, предназначенными для проживания;
  • передачи недвижимого имущества под выплату ренты;
  • купли-продажи.

Во время осуществления сделки по передаче права пользования могут быть подписаны следующие виды договоров:

  • аренды объектов нежилого фонда;
  • договор найма квартир в фонде социального использования;
  • договор коммерческого найма квартир;
  • сервитута;
  • договор залога недвижимости (ипотека (см. Ипотека: что нужно знать));
  • договор ссуды (безвозмездного использования имущества).

В последнем случае передача права распоряжения юридически закрепляется следующими видами договоров:

  • хозяйственного ведения;
  • траста.

Основные требования к сделкам

Сделки на рынке недвижимости – это отдельный, специфический вид сделок.

К ним законодательство предъявляет отдельные требования:

  1. В самом договоре требуется указать все условия сделки. Другими документами они установлены быть не могут.
  2. Все лица, участвующие в сделке, при составлении договоров предоставляют подтверждение своей правоспособности и дееспособности.

Внимание! Дееспособность на рынке недвижимости возникает у человека с 18 лет.

  1. Договор может быть заключен только в письменной форме.
  2. Договора по передаче права собственности на объект сделки подлежат обязательной регистрации в федеральной службе Росреестра.

Законом в отношении отдельных видов недвижимости устанавливаются обязательные условия сделки, которые указываются в договорах, независимо от желания сторон.

В отношении недвижимости законом установлены следующие обязательные нормы:

  • земли, которые предназначены для ведения сельского хозяйства, могут использоваться сторонами сделки только для выработки продукции животноводства и растениеводства;
  • жилые помещения, указанные в договоре, могут быть использованы только для проживания;
  • при заключении договоров, предметом которых являются жилые помещения, обязательно учитываются интересы ограниченных в дееспособности граждан;
  • при совершении сделок с имуществом, находящимся в залоге, требуется обязательное извещение кредиторов и получения их согласия на сделку.

Общие требования к содержанию договора

При подписании договора стороны сделки должны внести в него следующие пункты:

  • полное наименование сторон;
  • характеристики объекта сделки (адрес, состав, площадь. назначение);
  • данные правоустанавливающих документов;
  • стоимость объекта недвижимости;
  • время, способ и место исполнения обязательств;
  • порядок и сроки внесения оплаты;
  • порядок перехода права собственности с указанием сроков;
  • обязанности и права сторон;
  • отсутствие или наличие прав других лиц на предмет сделки;
  • реквизиты (паспортные данные) сторон сделки;
  • возможные последствия отказа передать имущество;
  • порядок прекращения действия договора.

Сторонам сделки перед подписанием договора надо произвести рыночную оценку имущества (недвижимости), для того, чтобы в дальнейшем избежать споров о его стоимости.

Ключевые моменты отдельных видов сделок

Каждая сделка на рынке недвижимости имеет свои особенности. Регулируется отдельными нормами гражданского и жилищного законодательства, имеет свои ограничения. Основные виды сделок на рынке недвижимости в настоящее время – это приватизация, купля-продажа, аренда.

Приватизация жилых помещений

Приватизация – это безвозмездная передача помещений, предназначенных для проживания и находящихся в собственности муниципалитета и государства, в собственность граждан.

Особенности сделки:

  1. Право на безвозмездную приватизацию все ее участники имеют только один раз.
  2. Договор приватизации заключается в обязательном порядке, независимо от воли должностных лиц, подписывающих все документы по передаче квартиры.
  3. Предусмотрена возможность участия в сделке ограниченно дееспособных несовершеннолетних граждан.

Документы, требуемые для сделки:

  • заявление;
  • справка муниципального бюро инвентаризации о составе жилого помещения;
  • выписки из книги домовой, с указанием состава проживающих;
  • личные паспорта всех участников сделки;
  • согласие органов, осуществляющих контроль за соблюдением прав ограниченно дееспособных граждан;
  • документы, которые подтверждают возможные права заявителя на приватизируемое жилье (например, договора о пользовании, решения собственника).

Сделка купли-продажи жилого помещения

Этот вид сделки один из очень распространенных. Договор купли-продажи жилого помещения – это основной тип сделки на вторичном рынке недвижимости.

Особенности сделки:

  1. При проживании в жилом помещении лиц, обладающих правом пользования, права нового собственника ограничиваются.
  2. Договор вступает в силу после его государственной регистрации.
  3. Цена объекта сделки является важным условием, при отсутствии ее в договоре, он считается незаключенным.

Документы, необходимые для сделки:

  • документы, которые подтверждают права физического лица на недвижимость. (это различные договора, решения судебных органов, решения муниципальных органов, свидетельства о наследовании по закону, завещание и другие);
  • выписка из книги домовой, с указанием состава проживающих;
  • личные паспорта всех участников сделки;
  • справка подтверждающая, что отсутствуют долги по коммунальным платежам;
  • документы, которые свидетельствуют об отсутствии долгов по налогам на имущество;
  • справки, которые подтверждают дееспособность продавца;
  • согласие органов, осуществляющих контроль за соблюдением прав ограниченно дееспособных граждан;
  • оформленное у нотариуса согласие супруга (супруги);
  • документы, согласно которым все долевые собственники отказываются от преимущественного права приобретения доли в квартире;
  • доверенность.

Сделки купли-продажи нежилых помещений

В последнее время продажа нежилой недвижимости – это основной тип сделок коммерческой недвижимости. Они регулируются гражданским законодательством.

Ключевые моменты данного вида сделки на первичном рынке недвижимости нежилого назначения:

  1. После подписания договора по продаже нежилой недвижимости передача объекта производится по акту приема-передачи.
  2. Предметом договора, кроме самого имущества, является участок земельный (его часть).
  3. К договору необходимо приложить графическое изображение (план) имущества, с указанием четких границ.

Сделки аренды нежилых помещений

По этому договору часть имущества передается во временное владение на определенный срок.

В договоре обязательно необходимо указать:

  • точные характеристики помещений (адрес, площадь);
  • состояние объекта аренды на момент передачи;
  • передаваемое в аренду движимое имущество (мебель, средства коммуникации и т.д.) и его состояние;
  • размер арендной платы;
  • реквизиты арендатора и арендодателя;
  • описание состояния всех инженерных систем в арендуемом помещении на момент передачи помещения;
  • порядок расчетов;
  • размер пени, которую арендатор должен оплачивать, при несвоевременном внесении оплаты;
  • срок действия договора;
  • порядок выплаты возможного материального ущерба;
  • порядок урегулирования споров сторон;
  • порядок расторжения договора.

Недвижимость – это специфический товар. Сделки с ним имеют множество особенностей. Перед подписанием договоров надо тщательно изучать все нюансы и лучше обратиться к опытным риелторам.

Добавить в закладки
x

ПОЛУЧИТЕ ПОДАРОК
ОТ СПИКЕРА